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房地产税历时13年仍未出台 难在哪儿?
文章导读:关于房地产税的进展,又曝出了最新消息。近日,全国人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露,目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。
关于房地产税的进展,又曝出了最新消息。近日,全国人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露,目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。
北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文曾表示,“本届人大任期是到2017年底,因此,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。”
“我不是很乐观。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓接受《中国经济周刊》记者采访时表示,希望在2017年底本届人大能拿出一个可供讨 论的房地产税方案。但是,方案从讨论到通过还有一个过程,“我们不能指望在很短的时间内就推出这项政策,事实证明一个税种的推出如果过于仓促,在执行中会 有很多后续问题不好解决。房地产税宁可晚一点出台,也不能出原则性的、颠覆性错误。”
开征房地产税,
必须先由全国人大立法
从2003年提出物业税开始,房地产税已历经13年之久,其间经历了征不征、怎么征、征多少等诸多讨论和争议。2011年初,在没有立法的前提下,先行在上海和重庆两地进行试点征收。
但是,房地产税要全面推行还需先立法。2013年11月,十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,提出了“税收法定”的原则,也就是说,“如果没有相应法律作前提,政府则不能征税”。
2015年3月,十二届全国人大三次会议通过了修改《立法法》的决定,明确规定:税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度,只能通过制定法律来解决。
一系列政策频出,意味着未来开征房地产税,必须先由全国人大立法讨论通过才能算数。
房地产税到底难在哪里?“房地产税在起草过程中,实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计,因为围绕着房地产的税收有很多,还有附加在土地上 的各种各样数不清名目的一些费用,都和房地产税有关。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者,实际上,房地产税的出台,是对现行税费体制中的一些税费项目所做的 必要调整和整治。“这是一个非常复杂和困难的过程。”
那么,除了税制体系的再设计,房地产税还面临哪些难题?
房产税收入都抵不上征税成本?
专家建议由中介组织代征
目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别,都在混淆使用,房地产税和房产税仅一个“地”之差,实际差别却很大。
房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。
事实上,近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论,都是使用“房地产税”这个概念。这意味着,未来的房地产税,征收对象不仅是房屋,还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费,都有可能随着房地产税的推行而进行整合,因此应该是房地产税收体系的综合改革。
由于房地产税是典型的地方税,理所当然该由地方税务部门来征收,而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。事实上,房地产税作为直接税种,征收难度大、成本高,绝大部分城市即便强行开征,获得的收入也难以抵消成本。
从以往房地产税的试点城市看,无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收,所得税收入都很少。按照新华网2014年1月的报道,重庆从2011到 2013年,累计3年征收房产税未超过4亿元;上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配,征收所花费的人力 物力成本相对巨大。
“税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者,直接面对居民征税很难,“一旦征收房地产税,一个楼内的一百户居民就有一百种情况,税务局要分别对待,我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。”
记者注意到,迄今为止,中国的税收几乎都是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也是通过单位财务部门代扣代缴,现在让税务局直接面对居民个人征收 房地产税,难度可想而知,“建议采取中介方式,可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收,这样可以节省税务部门的人力物力成本。”
即便如此,刘桓依然对通过中介组织征税表示担忧,“其诚信程度、职守操守和业务能力目前也都没有达到相应的水平。中国是一个大国,南北东西差别很 大,二元性结构特征也很明显,税务机关以及相关的中介部门的管理一时半会儿又跟不上,这就使得房地产税开征的时候会遇到想象不到的麻烦。”
税率多高?按什么房价征收?
免征额是多少?
老百姓最为关注的是,房地产税一旦实施,买房要多交钱吗?要多交多少钱?
以北京为例,如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元,按照1.5%的税率计算,每年 需要缴纳的房地产税是12万;如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元,每年需要缴纳的房地产税为7.5万元。
现实或许不会这么悲催!据记者了解,上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间,低于1.5%的国际平均水平。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档,重庆包括0.5%、1%、1.2%三档,皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算, 在北京二环购买一套100平米房子,每年需缴纳房地产税4万元;在北京四环购买一套100平米的房子,每年需缴纳房地产税2.5万 。
“不过,从发达国家经验来看,房地产税一般以评估价,而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价,且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉《中国经济周刊》记者。
另外,刘桓还建议说,我国的房地产税不能照搬国际经验,要根据中国国情,设定一定的免征额。
2011年上海和重庆的房产税试点方案,皆有免征条款:上海本地户籍居民人均60平方米免征,重庆对于新购房100平方米免征。
房地产税历时13年仍未出台 难在哪儿?
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