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广州中心区今年首推宅地 仅允许溢价45%
2016年已过去大半。7月底,广州市国土资源和房屋管理局的官网上,终于挂出广州市中心区的两宗居住用地。附带最高限价条款意味着,这两块地将无缘“地王”。
这是广州市今年首次推出中心区的住宅用地。根据招拍挂文件内容计算:位于荔湾区的华大物流地块,建筑面积为8.92 万平方米,起拍楼面地价为16810 元/平方米,最高限价楼面价为24375元/平方米;位于白云区的华盛地块,建筑面积为4.43万平方米,起拍楼面地价为13001元/平方米,最高限价楼面价为18852元/平方米。
两块地的建筑面积均不大,且最高限价楼面价均低于现有单价“地王”。公开资料显示:目前广州楼面地价最高的“地王”诞生于2013年5月,由越秀地产(00123.HK)获得,其楼面地价为34590元/平方米。总价地王则是2009年底诞生的广州亚运城地块,由富力地产(02777.HK)、碧桂园(02007.HK)和雅居乐(03383.HK)等开发商联合以255亿元的天价拍得,至今仍保持着全国总价“地王”纪录。
本次两宗土地的招拍挂政策是:当报价达到最高限制地价后,竞买方式将转为竞配建拆迁安置房,报出配建面积最大者为竞得人。
限价政策背后,是广州市力避“地王效应”。根据合富辉煌发布的《广州土地市场2016年半年报》,在全国“地王”此起彼伏的情况下,广州市政府调整了供地策略,仅推定向出让的商业用地和外围居住用地。
上述报告显示:广州2016年1月至4月,所推地块全部底价成交;到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域,溢价率仍高达164%-181%。
这或是广州本次对中心区两宗居住用地进行限价的原因。在两宗地块的招拍挂文件公布之后,合富辉煌再发报告称:2014 年至今,广州市中心区居住用地出让逐年减少。其中2014 年出让23宗,2015 年减少到11宗。广州市中心区居住用地,对大多数房企而言,已堪称“奇货可居”。
不过,合富辉煌方面称:这两块地从居住氛围、生活配套、交通通信等方面来看,皆逊色于今年计划出让的中心区其余地块。广州政府正在延续上半年的供地策略,继续押后“最靓”地块,尽量减少“地王”对本年度楼价的刺激。
公开资料显示:2016年上半年,按出让地块数量计算,广州仅完成1/4的卖地计划。土地出让面积与2015年大致持平,已出让330万平方米。由于这些地块多位于外围区域,卖地收入仅为186亿元,同比减少48%。
“地王”楼盘并不好卖。广州某房企的销售经理在其朋友圈里写:“拿地有多风光,售楼就有多凄凉”。富辉煌于近期选取了广州诞生于2012年至2014年间的10个区域地王进行研究后发现:至2016年6月,这10个地王项目中,只有2个项目的销售额超过了地价款。
广州中心区今年首推宅地 仅允许溢价45%
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