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郑永年：把一些政府迁到二三线城市可缓解高房价

全面失效的结果Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

在今天的中国，把房地产与中国社会的命运联系起来，可能很多人已经不会感觉到过于夸张了。实际上，很多年来，房地产的变化是最能牵动中国社会的神经，而今天这种情况变得更为严峻了。在政府调控接连失效之后，人们已经对房地产失去了信心，自私的人们都在疯狂，希望在泡沫破灭之前进行最后一搏。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

英格兰银行前行长牟维·肯（Mervyn King）最近出版了一本名为《金融炼金术的终结：货币、银行与全球经济的未来》（The End of Alchemy： Money， Banking and the Future of the Global Economy）的书。在总结了2008年开始的经济危机后，作者说，他从危机中学习到了两点：第一，泡沫持续的程度远较我们预估的要长。以前的危机是这样，这次（2008年的金融危机）也一样，都持续了数十年的时间才最后破灭。第二，泡沫破灭的速度也远较我们预估的要快。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

作者把金融经济称之为“炼金术”，终究会破灭。不管从哪个角度来说，今天中国的房地产就面临着这种情形。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

实际上也如此。中央高层多次强调：“房子是用来住的，不是用来炒的。” 但现实刚好相反，这个趋势越来越严峻，在住房大量空置的同时，房价继续快速上涨。去年年底，中央经济工作会议讨论中国经济的几个不平衡，其中一个就是房地产和实体经济之间的失衡。房地产经济对实体经济的负面影响是显然的，不需要多说。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

炒一套房的价值相当于一个不小的实体经济公司数十年的努力。“上市公司卖房救公司”、“两个有房产的人结婚相当于两个上市公司的合并”等新闻报道一直充斥着新闻媒体。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

确切地说，住房在中国已经远远超出其“居住”的自然属性，而涉及个人、家庭、集体、道德伦理等方面。从历史上看，世界上没有一个国家的住房，能够像中国那样牵动着社会方方面面的变化。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

中国房地产领域发展到今天的局面，是几个方面全面失效的结果。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

其一，经济学的失效。经济学家从简单的供需出发，把重点放在土地供应和人口自由流动。如果住房有充足的供应，那么就不会出现现在这样的情况。不过，很显然，房地产并非供需市场决定的。一线城市供应不足，而二三线城市住房大量过剩。经济学也假定，如果户口制度改革容许人口自由流动，那么情况就可以改变。不过，即使在没有自由流动的情况下，政府怎么做也无法控制人们涌向一线城市。北、上、广、深这些一线城市的人口，已经超过2000万了，还没有停止增加的迹象。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

其二，政府经济政策的失效。多年来，政府千方百计采取各种限购政策，但效果不佳。限购只是暂时现象，一旦放松，泡沫变得更大，不仅没有消耗掉泡沫，反而使得泡沫扩展得更快。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

其三，市场的失效。因为中国本来就不存在一般意义上的市场（或者说概念中的市场根本不存在），市场的失效非常容易理解。因此，不管一线城市的房价多么离谱，人们还是拼命离开二三线城市，拥挤到一线城市。这里，价格因素不起任何作用，大城市的房价越高，人们越疯狂;而二三线城市的低价住房则吸引不了人们的兴趣。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

其四，社会压力的失败。中国社会一直对房地产的现状感到不满，但社会的压力显然没有反映到市场波动上面。一个现实的矛盾是，尽管人们普遍感到不满，但人人都想成为房地产的“利益相关者”，从中得到一份利益。对没有住房的人来说，不满是真正的;但对很多已经有住房的人来说，不满针对的只是利益分配不公，或者希望再多得一些利益。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

如何避免泡沫破灭Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

如果要避免房地产泡沫的破灭，就必须有伤筋动骨的变化。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

中国房地产今天所面临的困境，并不是房地产本身的问题，而是城市体制的问题，是城市化模式问题。我多次论述中国城市化模式的弊端，这里不再重复。但有一点必须强调，那就是，房地产病只是中国城市化模式的一个反映而已。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

由于中国行政体制的特殊性（例如城市所具有的行政级别），优质资源高度集中在几个大城市，尤其是一线城市。在优质资源高度集中的情况下，很多意在促进社会进步的改革都会变得无效。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这种例子比比皆是。例如，因为一线城市太大了，人太多了，需要减少人口，因此很多城市都在出台政策，驱赶没有城市居住权的人（往往是农民工和穷人），但问题在于穷人最需要交通便利、能够找得到工作的城市。再如，城市的医院太拥挤了，但问题在于只有在城市才能找到好医院、好医生，老百姓为了一条命而到城市找医院和医生是人性所趋。又如，城市里的学区房尽管已经太贵了，但房价还是拼命往上涨，这只是因为城市的学校更好，人们只有把自己的小孩送入这些学校，才会有一个更好的未来。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

更为重要的是，大城市所具有的优质资源，使得城市聚集的既得利益者的规模越来越大，势力也越来越强，这更使得改革变得越来越困难。例如，讨论多年的房地产税迟迟不能成为现实，只是反映了既得利益者的阻力是多么有效这样一个现实。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

事实上也如此。这些年来，国家的优质资源源源不断地流向大城市，而很多二三线城市则得不到应当有的资源。城市间的差异，便是利益在不同社会阶层的差异的反映。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

如果这个逻辑不改变，那么结果必然是整个国家的发展会变成几个大城市的发展，即围绕着北、上、广、深几个大城市。实际上，这也正是有关部门、专家学者所设计的发展模式，即大城市群模式。如前面所说，大城市尽管已经过大，仍然继续在扩张。城市的扩张已经变得不可控制，而扩张的最后结果便会是“大爆炸”。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

今天，中国已经形成了农村包围城市、小城市包围大城市的局面，并且越往城市中心越富裕，越往城市边缘越贫穷。随着经济的下行，人们的工资（尤其是高校毕业生）不见增长，但房价越来越贵。即使有一天，这些人会因为城市高昂的成本，而被迫移向二三线城市，甚至向更小的城市转移，但也面临二三线城市优质资源的缺乏、就业的不足等问题。Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

房地产与实体经济的失衡Nr9鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

中央政府已经注意到了房地产和实体经济之间的严重失衡，现在在努力改变这个失衡。但正如本文所分析的那样，房地产问题并非房地产本身所引起的，而是中国的城市化模式所致。因此，通过管控房地产（例如限购）已经不足以实现房地产和实体经济的平衡，更不足以促成社会均衡地进步。现在解决问题的思路仍然是房地产本身，而没有把房地产置于城市化模式中来考量，因此所出台的举措远远不够。要改变房地产的严峻形势，必须做一些大的改革举措。有几个改革举措可以考量。

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