地王的诱惑？龙光地产规模大跃进

暴涨的深圳楼市再添一把干柴。

6月8日下午，龙光地产以总价140.6亿元竞得深圳光明新区一宗商住地块，建筑面积50.9万平方米，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米。地块总价也超过10日前，信达以123亿元拍下的杭州奥体商住地块纪录，成为2016年全国总价地王。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

和动辄140亿元的高额地价相比，龙光地产2015年的销售规模才区区200亿元。这个蛇吞象的游戏将怎么运作下去？对于这一问题，龙光地产也并未给予正面回应。值得注意的是，龙光地产在资本市场也是动作频频。6月1日，龙光地产公布了与中国嘉陵的重组信息。拟注入的资产规模，让市场推测为龙光地产将要加入回流A股的大军中。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

虽然A股房企融资发债松绑，但成功回归A股的房企雷声大雨点小，相比于恒大、万达等影响力及规模都较大的龙头而言，仍在200亿元规模徘徊的龙光地产还属于小字辈，踏上回A这条路将会遇到哪些拦路虎？JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

龙光再获百亿地王JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

此块新的全国总价地王编号为A646－0059，位于光明新区高新技术园区东片区，与在建地铁6号线和即将建设的13号线交汇站观光站接驳，距离龙大高速光明出口约500米，位于光明新区核心位置。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

地块总面积15.24万平方米，总建筑面积50.9万平方米；其中居住26万平方米，商业9.98万平方米，办公7万平方米，酒店3万平方米，公寓4万平方米。竞买申请人参与拍卖履约保证金为10亿元。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

由于区位良好，地块吸引了金地、碧桂园、电建、星河、华润、平安、龙光、盛迪嘉集团、龙湖首开联合体、华侨城、绿地、中海、港铁等多家房企出席土拍现场。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

最终经过两个小时的激烈举牌，由龙光地产以总价140.6亿元竞得地块，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

针对此次拿地，龙光地产相关负责人称：“2014年10月斩获龙华中心区地块——龙光玖龙玺项目，玖龙玺项目已于2015年4季度开盘，销售业绩喜人，已助力龙光业绩大幅持续增长。如今，深圳市场热度高温不去，龙光地产是以相对优惠价格果断出手拿下的光明地块。”JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

“获取此地块后，龙光深圳区域可售资源占比已近70%。此次拿地，将进一步扩大龙光在深圳市场的影响力，是龙光持续深耕区域，精准布局、为公司未来3~5年业绩增长奠定基础的又一重要战略举措。”前述人士续称。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

值得注意的是，深圳上一宗成交价破百亿的地块同样由龙光地产竞得。2015年9月23日，龙光地产耗资112.5亿元拿下深圳一宗商业地块。但和动辄过百亿的高额地价相比，龙光地产2015年的销售规模仅为200亿元。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

在问及如何解决拿地的资金、拿地通稿中的合作伙伴是谁等问题时，龙光地产回复《中国经营报》记者称：“公司是有实力才会考虑拿这块地，不是随随便便做这样的决策，资金实力也并不像媒体想象得那么脆弱。公司目前不便透露合作伙伴信息。”JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

但查阅龙光过往的发展资料，该公司如何吞下并消化总价地却有迹可循。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

2015年9月23日，龙光地产耗资112.5亿元拿下了深圳龙华红山地块。彼时的土地出让条件要求，企业在竞得地块后5个工作日内须付清全款或者分期付款，选择分期付款也必须先付50%土地款，余款在一年内分期付清。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

但在迫在眉睫的土地款面前，龙光地产截至2015年6月30日的营业收入仅为51.6亿元，持有现金及银行结余（包括有限制及已抵押存款）也只有66.5亿元。即便加上发行的40亿元公司债，也不到110亿元。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

为了顺利将地块收入囊中，龙光地产先是趁着公司债“窗口”，在国内发行了50亿元公司债券，后又宣布与平安大华签订19亿元融资协议。随后的11月，龙光地产更是大笔增发公司股份融资约15.5亿港币。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

进入2016年，龙光地产先是向专业投资者发行了2.6亿美元优先票据，该票据2020年到期，年息7.70%。随后向外资公司龙禧投资有限公司、高润控股有限公司以及兴汇有限公司委托配售代理。向承配人配发及发行认购股份而扩大的已发行股本约10.03%，募得款项总额约为15.5亿港元。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

18.2亿收购中国嘉陵股份JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

然而，相比于过往冒着汇兑风险的境外融资，龙光地产正在试图走一条成本更为低廉的资本道路。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

6月1日，龙光地产发布公告称，旗下龙光基业以18.2亿元收购南方工业集团所持有的中国嘉陵股份，并计划将高速公路和商业地产等核心业务注入其中。注入完成后，中国嘉陵将通过向特定对象非公开发行股份募集配套资金以收购龙光地产的控股权。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

据了解，龙光基业旗下的住宅类资产几乎都在香港上市公司龙光地产之中。因此，此次中国嘉陵的重大资产重组或将涉及到龙光地产分拆资产回A股上市的问题。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

为此，《中国经营报》记者致电龙光地产进行核实，该公司品牌部门回复称一切以公告为准，具体的回A情况并不知晓。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

而龙光基业也在过往中强调，龙光主要住宅地产业务在香港上市后，基于公司战略调整以及避免与上市公司同业竞争等考虑，除现有部分剩余住宅项目销售后补充发行人现金流之外，未来公司将不再从事住宅地产项目投资。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

其中，龙光基业的核心业务高速公路是以BOT模式投资运营四条高速公路，建筑工程施工板块收入则主要由路桥收入和公共基础设施工程收入构成。截至2015年6月，龙光基业已建成通车的高速公路里程达到351公里，承建公共基础设施项目共计6个。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

龙光基业在商业地产开发方面则主要涉足开发集商务办公、公寓、酒店、购物休闲于一体的商业物业。截至2015年6月末，已开发的汕头龙光世纪大厦项目销售面积4.04万平方米；在建南宁龙光世纪、南宁龙光国际项目，剩余总投资金额为32.63亿元。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

数据显示，龙光基业于2012年~2015年上半年间，住宅地产销售收入分别为11.22亿元、9.53亿元、2784.02万元和1407.95万元。商业地产销售收入分别是1.97亿元、5.35亿元、4.42亿元和1985.74万元。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

漫漫回A路JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

对于内房股回A，资本市场早已司空见惯，A股的高市盈率和目前低成本的境内融资渠道成为驱使中概股回A的两大动力。但成功回归A股的房企寥寥可数，相比于恒大、万达等影响力和规模都比较大的企业，仍在200亿元规模的龙光踏上回A这条路会遇到哪些拦路虎？JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

中金公司分析师张宇认为，鉴于目前A股市场地产开发商的股价相对其估值更加合理，回A有望成为龙光地产股价的潜在催化剂。JAj鄂东网|xianzhaiwang.cn

2013年12月20日，龙光地产在香港上市，销售规模在两年内成功突破200亿元人民币，规模，复合增长率达到50%。回款率保持在92%的高位，领先同业水平。销量上涨的同时，得以维持较高的利润率：毛利同比增长16.4%，毛利率为30.4%；核心利润同比增长12.1%，核心利润率为13.5%。2016年，龙光地产的业绩表现依旧亮眼。前5个月，该公司还实现了合约销售额33.4亿元，按年升66.9%。

地王的诱惑？龙光地产规模大跃进