房地产税历时13年仍未出台 难在哪儿？(2)

“根据上海的试点经验，免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于3口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

对于免征额和税率，目前官方并未透露出任何信息。当下，大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

中短期内，房地产税与土地出让金并行不可避免yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

征收房地产税是世界惯例，这可能是该税种立法最具说服力的理由。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

不过，原国家税务总局副局长许善达曾指出，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

在土地国有的条件下，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

目前业内普遍认为，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

房地产税果真能扛起这面大旗吗？yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

财政部公布数据显示，2014年全国土地出让金收入约40480亿元，超过了4万亿元。如果这4万亿不征土地出让金，而是改征房地产税，也就意味着让买房人来承担这4万亿，能承担得了吗？yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

以上海为例。据上海市国税局公布的数据，上海2014年房产税收入约99.9亿元，除去商业、办公、酒店等多种物业，试点的住宅房产税只占其中较小 的一部分。这个数据是多少呢？上海预算草案报告公布的房产税征收为27.6亿元。另据中国指数研究院数据，上海市2014年土地出让金征收1766.79 亿元。简单计算，房地产税仅占土地出让金的1%，两者差距确实比较大。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

“如此情况下，让房地产税去充当土地出让金，地方政府能不能做到我表示怀疑。”刘桓说。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

汪德华则认为，如果税制设计上有一定的免征面积，自然是不能指望房地产税能够完全取代土地出让金。yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

“从根本上说，目前还需明确房地产税的功能定位，功能定位决定税制设计。”汪德华告诉《中国经济周刊》记者，房地产税采取设定一定免征面积的税制设 计，比较符合中国国情。这也意味着其功能定位是调节房地产市场。“中短期内，恐怕房地产税与土地出让金并行是不可避免的选择。长期来看，可以考虑将房地产 税推行与土地使用权70年到期问题挂钩。在70年期限到期之后，缴纳房地产税就可以永续使用。”yWP鄂东网|xianzhaiwang.cn

房地产税历时13年仍未出台 难在哪儿？

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