兰州楼市投资风险度35城中居第4 仍面临去库存问题

对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。8月12日，记者从易居研究院发布的《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告注意到，在35城中，兰州2016年下半年至2017年上半年的房地产短周期风险度排在第四位，也就是说，对于兰州楼市，仍然面临着库存去化的问题，投资存在一定风险。不过，报告同时也指出，风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名靠前的城市就具有百分百的风险，也并不代表排名最后的城市没有任何风险。

市场需求：兰州排在第五位市场需求潜力较高bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

为了去芜存菁，提高指标的精准性，该报告精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及16个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

报告将市场需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。综合测算出未来1-3年，或者说是中短期，35城住宅需求潜力的排序。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

从35个重点城市住房需求潜力综合指标排名上看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强。排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

兰州排在第五位，位居西北五省会城市第二位，需求潜力高于西安和西宁、银川。“排名越高的城市，说明市场需求潜力较高，企业进入风险较小。”该院研究员朱光表示，作为省会城市，兰州在教育、医疗、就业等资源上，都具有一定优势，这对于甘肃其他市州的人们来说，具有极大的吸引力。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

市场供应：兰州排名最靠前供应压力有所加大bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

近两年35城住宅库存整体呈现高位盘整并逐步下降的态势，主要是2015年随着楼市政策的逐步宽松，市场开始复苏。虽然市场整体有所好转，但由于城市分化严重，多数库存较高的三四线城市土地供应和房屋新开工暂停或放缓，也导致35城整体新房供应依旧放缓。因此，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，预计未来一年，新房供应仍将减少，住宅库存压力进一步缓解。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

市场供应方面，得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。从35个重点城市商品房供应综合指标排名看，兰州、太原、海口排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

市场供求：兰州排第四位今年房价恐难强势bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

这一综合指标从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

从35个重点城市商品房供求压力综合指标排名来看，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，而兰州则排在第四位。报告认为，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价恐怕难以强势。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

房价偏离：兰州偏离度在负区间房价没有大跌空间bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

报告依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。透过2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度综合排名，报告对未来一年35城房价做了判断。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

房价收入比偏离度在0轴线以上，也就是偏离度属于正区间的城市有23个，说明这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高；处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，说明这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头，率先反弹，房地产市场热度较高。但是报告认为在未来一年，由于承载了过大的上涨压力，这三地楼市可能出现高位盘整、甚至略有下跌的走势，尤其是深圳，2016第二季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象，未来一年，房价很可能出现回调。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

值得注意的是，在35个重点城市房价收入比偏离度综合指标排名中，兰州排在倒数第五位，而其房价偏离度处于负区间，“兰州的房价相对平稳，去库存仍然是主要任务”。朱光认为，未来一年，兰州房价没有大涨或大跌的空间，预计仍将保持稳中有升的平稳态势。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

综合指数：兰州风险度较大排在35城第四位bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。得分越高的城市，说明2016年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小。与之相反，得分越低的城市，2016年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，或者说机会度较大。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

从35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名来看，得分排名前五位的城市是呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡，市场供应明显大于需求，预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢，如何有效地刺激需求，消化市场库存，将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。bTS鄂东网|xianzhaiwang.cn

报告根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分，列出2016年35城风险度排名，主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。记者注意到，兰州排名第4，风险度为62.0%；西安排名第6，风险度为47.6%；西宁排名第10，风险度41.5%；银川排名第13，风险度37.9%；乌鲁木齐排名第15，风险度33.5%。不过，报告同时也表明，这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名靠前的城市具有百分百的风险，也并不代表排名最后的城市没有任何风险。

兰州楼市投资风险度35城中居第4 仍面临去库存问题