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大雨倒灌车库车被泡业主告物业 对方:已尽义务
在北京的雨季,短时的暴雨时常会“光临”。去年的7月19日,昌平区降下一场大雨,因为雨势很急,导致金隅万科城的地下车库严重积水,三户业主的车辆被浸泡。前些天,三户业主将物业诉至法院,索赔相关费用。
诉讼
大雨倒灌地下车库 车被泡业主告物业
“当天雨下得很大,而且很急。”刘先生是三户业主之一,他回忆,2015年7月19日的雨,比今年“7·20”大雨的瞬时降水量还要大,水位上涨得很快。
据官方数据,去年7月19日至20日,昌平区北部出现暴雨,但气象部门并没有发布相关预警信息,天气预报显示为阵雨。
刘先生所住小区内有两个地下车库,此前,一号地下车库曾因降雨被淹过一次。因此在发现雨越下越大后,担心停放在二号车库的自家车辆被水淹的刘先生急忙下楼查看。当时小区内排水不畅的位置积水已经没过大腿,而车库内的积水也正在以肉眼可见的速度上涨。“我就上楼取个钥匙的工夫,水就已经淹过了排气管。”
由于排气管被淹没,车辆无法再自行挪动,业主只能等待维修公司前来处理。刘先生说,当天现场只有物业几名工作人员在用水桶向外排水,但比起外面的倾盆大雨,这点努力实在是杯水车薪。
当天,有二十余辆车被雨水浸泡,但除了刘先生等三户业主外,其余业主都自行联系了保险公司进行处理。而刘先生表示,在事发后,物业公司承诺帮助刘先生等三户业主解决维修问题,因此三位业主都没有要求保险公司出险。
但物业公司的承诺并未兑现,一年过去了,事情仍未解决。因此,刘先生等三业主将物业公司诉至昌平法院,要求对方赔偿车辆维修费及利息、车辆贬值损失、替代性交通工具费用等。
对于车库积水的事实,物业公司表示认可,承认当时积水确实有二三十厘米深,积水原因是雨势太大,车库入口雨水倒灌所导致,“因为地势问题,当时甚至周边学校的积水都流入了小区内”。
但物业公司认为,他们已经尽到了通知、防汛义务。当时物业已经启动了防汛紧急预案。小区内原本有排水设备,但由于小区的高压配电室就位于地下车库内,车库被淹引起了小区的跳闸断电,导致排水设备无法使用。而物业及时联系了防汛部门、消防部门,调来两辆抽水车进行作业。
而在雨势逐渐加大时,物业公司就已经派人对业主进行了电话通知,提醒业主及时移开停放在地下车库内的车辆,防止出现财产损失。
但三名业主认为物业并未达到服务协议的要求。同在一个小区的一号车库由于物业提前摆放了沙袋,并未被淹,可见物业对二号车库并没有采取合理的防汛措施,应当承担业主的合理损失。本案没有当庭宣判。
剖析
业主自身过错可能降低物业责任
在法院裁判文书网,记者查阅到多起相关类似案例,而对于小区内积水导致车辆被淹,物业是否应当承担责任的问题,除业主自身存在过错或过失之外,物业在应急处理上多存在瑕疵。
北京市盈科律师事务所葛磊律师表示,作为小区的管理单位,物业对于暴雨等恶劣天气的发生,应当及时关注并提前做好预防措施。在积水刚刚开始时,物业有义务采取有效的方法积极清理积水,若水势过大无法阻止,也应及时通知业主移走车辆。
地下车库的积水原因,大多为本身地势低洼,或排水管道不畅。而这两种情况下,物业都难以免除责任,地下车库因地势低洼积水,物业需要及时排出积水并协助救助车辆,而若是车库排水不畅所导致,则可以认定物业没有尽到对公共设施的管理、维护义务,应当赔偿业主相应损失。
当然,如果业主自身存在过错,则可能导致物业承担责任比例降低。例如业主私自更换了停车位,或联系电话更换却没有及时告知物业,导致意外发生时物业无法及时联系到业主,这些情形下导致的损害,应当依照物业和业主的过错程度,承担相应责任。
追问
暴雨一般不构成不可抗力
在诉讼中,物业通常会引用法律中的不可抗力进行免责答辩。但葛磊律师表示,不可抗力条款的适用需要结合实际情况来考虑。
“像地震、洪水、战争这种事件,可以很容易认定为不可抗力。”葛磊律师介绍道,不可抗力需要满足三“不”:不能预见、不能避免、不能克服。而暴雨虽然无法避免,但由于其可以被天气预报所预见,危害后果也并非完全不可避免,因此通常无法构成不可抗力。
但这也取决于地域差异,例如南方沿海地区台风暴雨频发,物业公司就更应该提高对天气的关注度,而北方降水较少的地区若遭遇无法预见的特大暴雨,就可能被认定为不可抗力。
如果事件被认定为构成不可抗力,且物业已经尽力补救但仍然没能避免损失,物业公司就可以免除赔偿责任
我们也许无法改变天气,但面对暴雨隐患,业主也可以预先作出防范:业主自身对自己的车辆负有主要的注意义务和保护义务,在暴雨天,业主要及时关注预警信号,保持手机等通讯工具畅通,及时采取应对措施,从而达到与物业的积极配合。这样即使发生意外后果,也可以减轻业主自身的过错程度,争取更大的赔偿。
本报记者 刘苏雅
大雨倒灌车库车被泡业主告物业 对方:已尽义务
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