国内二线城市楼市又起调控潮 济南楼市还能火多久？(2)

据业内人士介绍，开盘蓄客是惯例，开盘只是个形式，真正的工夫在蓄客上。为了营造“热销”现象，项目在开盘前，都要经过一段时间的“蓄客期”，实现 预定的客户积累后才开盘销售。这种“蓄客”手法，使于女士这样“持币代购”苦等一个月还买不到房的人大量存在，加重了市场的恐慌，同时，也使开盘“日光” 常态化成为可能。T79鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

“不得不承认，现在新房市场确实很好，但也不是每个项目都真正热销。据我所知，很多楼盘仍然在使用小红帽拉访等手段，从竞争对手抢客户。另外从一些 现象，还是能看出一个项目的真实销售情况，比如蓄客时间。”该负责人表示，是否真的日光盘，还可以在集中网签后，在建委的网站上查看预售楼盘销售情况。如果过一个月左右仍然有大量可售房源，“日光”的真实性就值得怀疑。T79鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

有的项目为了凑数，允许客户买“水筹”，即一个客户认筹多个选房号。正常来说，开发商是不愿意接受水筹的，一是没有实际意义，二是不好掌控真实客户数量。T79鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

东部一楼盘在开始认筹时，置业顾问故意放出消息，将来可能按交认筹金的顺序选房，结果大批意向购房者蜂拥而至，将售楼处挤得水泄不通，有的人为了排 队交钱，饿了一天的肚子。开发商则趁机派人拍下火爆场面，让全体员工在朋友圈转发，以示“不抢买不到”。一名置业顾问透露：“认筹的客户肯定要超过房源数量，怎么可能按认筹顺序选房呢？我私下里跟比较熟的客户说，认筹金晚几天交没关系，将来选房肯定要摇号的。”T79鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

“买房大家都知道，越抢越买，越涨越买，所以纯新楼盘必须要蓄客，当头炮一定要打响，除非特别缺钱。”济南一家房企的营销负责人表示，如果开盘销售 得不好，容易把盘“开死了”：“卖得不好”的名声一传出去，就更没人买了。所以，开发商宁愿找理由拖延开盘时间，也不会“冷开”。去年有一个位置偏远的新 项目开盘，首日居然零成交，至今这个楼盘也卖得很艰难。此外，蓄客的过程也是试探购房者心理价位的一个过程，获得的筹码多，就可以适当提高价格。一般来 说，蓄客时间在1个月左右，超过3个月的话，客户可能没有耐心继续等而流失了。T79鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

按照市场监管规定，没有拿到预售许可证，开发商这种认筹是否违规呢？业内人士表示，如果开发商直接向客户收费就属违规。但这个似乎难不住各大楼盘， 开发商变通一下就可以规避：通常委托电商来收取认筹金，将来买房时能享受“一万抵三万”“五万抵十万”等不同程度的优惠。购房者也乐于接受，开发商则成功避开了监管禁区，防止踩红线被处罚。T79鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

（综合齐鲁晚报、生活日报消息 统筹：毛德勋）T79鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

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