北上深房价涨到20万元/平是合理的？

说北上深房价涨到20万1平是合理的，会被很多人骂。

从感性来说，明源君也希望房价降了换个大房子。可从理性来看，只要楼市不因为黑天鹅崩盘，照现在这个趋势发展下去，20万1平并不是不可能啊。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

今天要讲四个逻辑：ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

1、从之前货币发行的趋势来看，M2翻一番不用5年，如果2020年的M2达到2015年的2--4倍，一线城市的房价当然有可能再翻一番。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2、从农耕文明到工业文明，再到互联网文明，世界似乎变成“平”的了，但财富的落差却在加大。“金融 科技”的中心聚集了大部分财富和创造财富的机会，导致分化，北上深就是这样的中心。这是文明的最终状态，还是黎明前的过度？ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

3、如果大家都把房子看作黄金、钻石一样的投资品，一个城市的房价收入比越离谱，反而越值得投资。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

4、底层工资的增长，远远赶不上房价和M2的增长。可城市需要服务业。如何让工资低的从业者也能在一线获得体面的生活？是决定城市未来的关键课题。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

房价也许没涨，只是对应的货币多了ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

大家都知道，M2基本等于在社会流通的货币。如果按简单理想模型来说：你在M2是100亿的时候往银行里存100万，等到M2变成200亿的时候，你那100万就只值先前的50万了。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

当然，如果按实际来说，情况就略复杂点，因为M2 虽然发行了，但经济也增长了，里面还是有真实价值的兑换的。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

大家先和明源君一起来看下中国的M2从1996--2015这20年的变化：ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

我们再来看看房价的情况。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

1996年，深圳新房房价是4800元/平；2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

1996年，北京商品房价是3869元/平；2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

下面我们对比来看，看看下表，你还会觉得一线城市房价的上涨离谱吗？ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

如果M2继续增长，2020年达到2015年的2—4倍，你认为一线的房价有没有可能再翻一番呢？为什么在上面这个比例下，很多人还会觉得房价上涨太快？ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这就要从两个角度去看：ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

一、M2比GDP的增长快很多，GDP的增长则快于民间实业发展ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

从下图可以看到，M2的增长，快于GDP的增长，当然也就快于很多人对总体经济的感觉。GDP的增长里还有大量的基础建设。实业本身的增长可能还低于GDP.ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn
ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

于是最终的结果是：ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

M2比房价涨得快，房价比GDP涨得快，GDP比实业涨得快。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

实业从业者的感觉可想而知。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

二、工资上涨赶不上房价，更赶不上M2ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2006年深圳新房价是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工资35107元，是1996年14507元的2.42倍。这也是2006年并没有很多人说房价高的原因。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2015年深圳新房价是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工资87132元，是2006年35107元的2.48倍。房价的涨幅这个时候已经远高于工资了。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

另外请注意，房价是每个平方，以“万”为单位的单价要乘的是几十上百的平方数。工资则是一年一年的，那么多就是那么多。每平方多出一点，那负担就是几十倍的增加。一步赶不上，可能就永远赶不上了。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么为什么三四线的房价没有随着M2大幅增长？这就要涉及明源君下面要谈到的主题。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

财富的世界没有变平，落差还在加大ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

北上深房价很高几万1平，三四线房价很低几千1平，这是为什么？ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这种差别和M2没啥关系，因为全国的M2是一样的。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这种现象并不是中国特有的现象，美国的纽约、日本的东京都，都有类似的现象。纽约中央公园周边许多超级豪宅动辄数百数千万美元，而在别的城市一栋大别墅也就是几十万美元。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

明源君最近逐渐认识到：这可能是文明进程中的一个阶段，它不是偶然出现的。因为当前的互联网文明，需要在国际金融中心发展，也唯有在国际金融中心才能有大的发展。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

具体来说，人类文明经历过以下几个阶段：ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

一、农耕文明：气候就是一切，全国差距不大ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

以中国为例。中国古代的政治中心，一度在河南、陕西一带，那一带也曾经是全国最富庶的地方。为什么？因为古代那里的气候和现在不同，比较温暖湿润，当时的财富来源主要是农作物和养殖，那里也就成为中心地带。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

后来，气候变化，南方就逐渐比北方富裕。以稻米为例，南方可以产三季稻米，北方只能产一季。南方各个季节都有丰富的出产，而北方冬天能种植的东西很有限。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

虽然如此，但因为全国的土地都可以种植农作物，大家的差距并不是很大。明源君觉得，这也是北方的王朝经常能统一全国的原因之一。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

二、工业文明：交通、人力资源就是一切，符合条件的城市不少ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

农业文明后期，海边的港口已经开始享受交换的利益。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

到了工业文明，交通变成一切。因为生产的一切货物都需要交换，所有的原料都需要外地运来。而水运最便宜，还可以直接把船开到外国去。于是所有发达的城市，几乎都是海边的港口、河边的城市、铁路沿线等等。英国、美国，这种趋势特别明显。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

不过明源君觉得，中国早几十年因为计划经济的原因，这种情况并不明显，大量的国企在三四线城市，虽然有交通不便等种种劣势，但因为产品不需要市场竞争，还能维持。但这种情况显然无法持续，今天的东北有多萧条，内地的三线城市有多落寞，都是例子。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

三、互联网文明：需要在资源非常聚集的金融中心发展，符合条件地方很少ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

如果说，工业文明，可以建立在交通成本低的任何地方。互联网文明，就必须建立在各种资源非常聚集的金融中心。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

比如在美国，有两个公认的金融中心，一个是纽约，另一个就是硅谷。两个地方现在每天都在互相争抢金融人才。纽约的创新之前比不上硅谷，但近年也在迎头赶上。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

广义的金融中心是指在宏观地理区域内发挥金融活动中枢作用的大中城市。金融中心是经济中心的最高形态。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

金融中心形成的前提是：一方面从生产流通领域游离出大量的货币资金需要寻求投资的场所；另一方面生产和流通领域又需要不断补充大量的货币资金进行运转。ecz鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

因此，只有一个城市的经济实力十分雄厚，已经成为区域的经济中心之后，它才可能产生、积聚和使用巨额资金，才使金融中心的形成有了基础。一般来说，金融中心的形成需要满足以下条件：

北上深房价涨到20万元/平是合理的？

文章地址: http://news.xianzhaiwang.cn/roll/395733.html