高收费机构样本调查 高端养老院陷回收成本困局
随着人们养老消费观念的改变,老人对于入住养老机构的固有成见也在逐步消失。现在,能够提供全方位服务的高端养老院已愈发受到老人及其子女的青睐,吸引着越来越多的社会资本涌入。然而近日,北京商报记者在采访多家主要面向中高收入人群的养老院时却发现,这些收费不菲的机构却似乎并未像外界想象那样,凭借高端定位获得高额利润。更有业内人士向北京商报记者表示,由于前期投入大、回报周期长,高端养老院往往需要10-20年才能收回成本。
投资回报周期达数十年
大堂的墙壁上嵌着深褐色壁炉,几张浅金色印花沙发围绕在旁,穿过竖着欧式立柱的走廊,一位银发奶奶正在休息区弹着钢琴,再往前走就能看见书画室、舞蹈室、茶室、种满瓜果的大花园……近日,北京商报记者走访了坐落于CBD腹地,市内知名的高端养老院——恭和苑。
收费标准显示,恭和苑共提供5种户型的房间,每人每月收费在6000-2.5万元不等,同一房间如有第二位老人入住,则需另付1800元/月。每人每月(按31天计算)护理费在2480-6820元之间,三餐及下午茶的费用是1860元/月/人。
如此算来,如果一名老人想要住进恭和苑,并享受餐饮和护理待遇,每月最低需交10340元,最高需交33680元。理发、家属用餐、保健按摩等项目需另外付费。
有机构统计显示,目前北京大部分养老机构床位费还处于4000-6000元,相较之下,恭和苑的报价着实昂贵了不少。但即便如此,截至5月底,入住恭和苑的老人已达248人,入住率为80%,房费在1.7万元/月以下的房型已经全部住满。但恭和苑所获得的资金回报,可能并没有人们所想得那么高。
北京双井恭和苑副院长李想向北京商报记者坦言,人力成本是目前面临的主要难题之一,“恭和苑每个月在人力方面的支出占总成本的60%左右”。据了解,目前恭和苑有员工134人,在去年5月,乐成集团投资建设双井第二社区卫生服务中心(以下简称“医疗中心”)后,恭和苑还需要为20余位医生、20余位护士和4名专业社工支付工资。
“我们的医疗中心没有国家编制,只能靠高薪聘请人才,给出的薪水不得不比市场价高20%-30%”,恭和苑养老机构管理有限公司总经理曹静表示,恭和苑的医疗中心目前尚未达到收支平衡。
一位不愿透露姓名的高端养老院负责人告诉北京商报记者,“国内高端养老院看起来赚钱,实际上盈利情况却不是特别乐观”。高端养老院的前期投入很大,如果是重资产,涉及拿地、开发、建设,如果是轻资产,则要长期租赁,做适老化改造。此外,养老院内50%的空间要拿来做餐厅、健身房、阅览室等公共空间,只有附加价值,很难直接获益。“如果不算前期投入,在入住率稳定在80%以上后,高端养老院在三年左右能够实现现金流的平衡”,该负责人说,但如果算上前期投入,轻资产大概需要十年左右回本,重资产则可能需要15-20年才能收回成本。
无独有偶,早在三年前,时任乐成集团董事的陈李翔就曾在接受媒体采访时公开表示,高端养老院不是一个赚快钱的行业。陈李翔说,据当时乐成集团的模型测算,恭和苑虽然有升值空间,但仍需要15-20年才能达到收支平衡。
高端养老市场被资本青睐
据民政部相关数据显示,截至2015年底,我国60岁以上老年人口已经达到2.2亿人。期间,全国各类养老服务机构4万余个,拥有床位551.4万张,平均每1万名老年人仅拥有养老床位260余张。
不过,尽管养老床位缺口大,养老院的发展却呈现出了冷热不均的态势。据中国老龄科学研究中心2015年发布的《中国养老机构发展研究报告》显示,我国养老机构空置率高达48%。报告指出,我国老年人对养老服务专业化的需求在不断提高,但部分养老院自身建设滞后,服务水平仍然较低,空置率高。相比于简陋的养老院无人问津的境况,另一方面,北京老年人想要入住条件良好的养老院却出现了需要排队,甚至多年都等不到床位的现象。
去年,著名学者、北京大学教授钱理群就入住了月付2万余元的高端养老院,此事在网上引起广泛关注后,钱理群表示,养老院可以让他告别买菜、做饭等日常琐事,更加专心地投入写作,“在养老院里每天能看5份报纸,文章能写2000多字”。
钱理群只是选择入住高端养老院人群的一个缩影,目前已经有越来越多的社会资本把目光瞄向了“高知、高干、高管”人群。从老年人需求和资本回报的多重角度考虑,社会资本都看好服务更专业、体验更好的高端养老市场。做金融起家的光大控股就是其中一家。
今年5月,光大控股以4.5亿元收购汇晨养老67.72%的股权,正式进军养老产业。光大控股汇晨养老收购团队负责人、董事总经理杜晓堂曾向北京商报记者表示,尽管汇晨此前以经营性价比相对较高的民营非盈利(民非)养老机构出名,但经历了光大控股收购之后,光大汇晨未来新开设的机构将主要走中高端路线,收费标准也会比现在更高。
此外,万科于2013年时就曾在杭州良渚文化村试点高端养老地产,保利地产也通过投资建设和熹会老年公寓进军中高端养老市场,平安人寿则推出了“尊御人生”保险计划,为高端人士做养老规划时提供更多选项。远洋地产、康泰保险等集团也都对高端养老市场有所动作。
为何高端养老市场受到社会资本青睐?多位业内人士指出,尽管无法在短期内实现巨额盈利,但这一市场拥有巨大的升值空间,且收益更加稳定。乐成养老事业投资有限公司总经理高峻松在2014年就曾公开表示,恭和苑的用地全部通过招拍挂获得,盈利模式就是在现金流持平的情况下,等待优质资产升值。
泰康人寿保险股份有限公司董事长兼CEO陈东升看重的则是高端养老的稳定性,“尽管养老不是暴利行业,但拥有稳健且可持续的现金流,养老不受经济周期波动影响,是最稳定的收益”。据了解,未来十年,泰康人寿将投资千亿,用于建设全国约15个连锁高端养老社区。
加强成本控制创新盈利模式
尽管社会资本都看好高端养老市场的发展前景,但当下的成本控制和盈利模式仍是企业需要关注的重点问题。在降低企业前期投入方面,中国老龄科学研究中心副主任党俊武告诉北京商报记者,金融租赁为想要进入高端养老的企业降低了门槛。“比如现在有些航空公司不买飞机,由金融租赁公司投资购买,航空公司就向金融公司租借飞机,由此节约前期投入的成本,养老产业也可以灵活运用这种模式。”
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