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承包地变现记:进城农民“退地” 宅基地变现14万元/亩
承包地“变现”记
——进城农民“退地”观察
编者按:农村承包地、宅基地是农民最重要的土地财产权益。随着城镇化加快,一些已在城镇站稳脚跟的进城农民,希望“变现”其留在农村的“两块地”,尝试各种农地有偿退出的办法。当前,不少来自基层的退地尝试,在保障农民利益前提下,找到盘活农地资源、实现城乡市场要素高效配置的路径,助推农民市民化进程。
退地是现实需求,也是理性选择
作为全国城乡统筹改革试验区的重庆市,不少农民在城镇已有稳定的职业和住所,享受到城镇教育、医疗等公共保障,同时他们在农村仍保留宅基地、承包地等土地权益。对一些进城农民来说,人地长期分离,一方面使农地资源难以有效盘活,加剧承包地撂荒或宅基地闲置,不利于农业农村发展;另一方面,农地作为进城农民重要财产权益,价值无法“变现”。
作为全国第二批农村改革试验区,重庆梁平县全县承包地面积近百万亩,农民约有72万人,其中超过4成常年外出。随着大量农村人口转移到城镇,放弃了农业生产,不少农民确实有退出土地的意愿。为此,重庆梁平县从2014年开始进城农民整户退地试点。今年5月初,梁平县川西村9社7户农民,向社集体经济组织申请整户退出承包地,面积超过26亩,退地农民每亩地将获得1.4万元补偿。
土地有偿退出,来自于农民现实理性的选择。半月谈记者在川西村了解到,这7户退地农民进城多年,有着稳定的职业和居所。45岁农民王元伟在外打工已20多年,在建筑工地干木工,月收入有1万多元,加上妻子经营餐馆,一家人日子过得还算富足。王元伟说,自己既不会种地也不愿种地,家里近7亩承包地,以前免费送给亲戚种,2014年又以每亩约700元的价格流转给大户种莲藕和水稻。“流转当年,大户按时足额交了租金,但第二年莲藕价格暴跌,直到现在还有一半的租金没付。”
谈到为何愿意退地,王元伟说:“土地流转有风险,与其一年一收租金,不如直接退地获得一次性补偿更划算。带着近10万元补偿金,一家人就算完全‘洗脚进城’了。”
在川西村,农民冯辉禄从上世纪90年代初起,就东奔西跑各地打工,几十年都没摸过锄头下过地,也从没依靠土地生活。如今全家人已从村里搬出,把家安在了福建厦门。冯辉禄这次回村,就是专门处理退地的事。“自己拿到退地补偿后就要回厦门了,彻底和土地‘脱钩’了。以后可能就只能一年回来一次走走亲戚了。”
重庆市巴南区也在做类似的退地尝试。最近,巴南区天星寺镇芙蓉村有7户农民将土地承包经营权、集体经济收益分配权等农村权益退还社集体经济组织,在获得相应退地补偿的同时,也自愿注销集体经济成员资格,转户进城。同时,在确保土地集体所有权性质不变、土地用途不变的前提下,农业公司与社集体签订了土地流转协议,对这7户农民退出的土地进行综合开发,发展规模经营。
五步流程确保承包地退出平稳有序
进城农民整户退地,目前处于摸索阶段,一些基层做法值得总结。在梁平县,为了保证改革平稳推进,减少社会风险,县里按照封闭试点的原则,重点做了五项政策设计:一是设定退地门槛。须同时满足有稳定职业或经济和有稳定住所两项条件,才能整户退地。川西村9社搞退地试点时,有21户农民提出了退地申请。经严格审核,最后只有7户完全满足条件,进入退地程序。
二是明确退地流程。农民提出退地申请后,需由集体经济组织成员会议讨论同意、公示、备案并向社集体交还《土地承包经营权证》。
三是确定退地价格形成机制。退地价格由集体经济组织与退地农户充分协商,根据当地经济发展水平及不同地类、地块位置,综合考虑本轮土地承包期剩余年限和年均土地流转收益等因素,确定退地补偿价格。川西村9社召开了3次村民代表会,共同协商退地价格,最后确定了每亩1.4万元的补偿标准。
四是筹措退地资金。采取县、乡镇财政补助一点、集体经济组织自筹一点的办法,筹措退地周转金,用于支付退地补偿款。川西村7户进城农民退地补偿就由退地周转金先行垫付。
五是建立退地利用办法。按照“农地农用”的原则,农民退地后,社集体可将土地经营权流转给农业大户经营,不改变土地用途和性质。每年流转收益用于归还周转金,超额部分作为社集体经济组织收入。
梁平县农村改革办公室副主任吴正远说,通过退地试点,一方面“变现”了农民承包地财产价值,使农民带着财富进城。另一方面也没有改变农地集体所有性质,不会冲击土地制度的稳定性。
顶层设计需完善,社保空白要填补
记者在退地试点地区发现,由于承包地退出事关群众切身利益,直接牵涉土地改革全局,一些国家政策在基层难以突破,一些难题也需要在改革过程中逐步给予回答。
在梁平县,目前整户退地面积控制在26亩左右,这主要是出于封闭运行、防控风险的考虑。吴正远说,退地改革要进一步推广,有两个问题需要顶层设计给予解答:一是到2027年第二轮土地承包期结束后,对于退地农民交还给社集体经济组织的土地,是否应该向本集体经济组织成员重新分配,目前国家政策、法律尚不明确。二是在对农村土地征用时,为了保障农民生存,目前国家有较为完善的征地农民养老保险等保障政策,但针对自愿退地的农民,相关配套社会保障政策尚处于空白阶段。
基层干部和退地农民建议,针对农民土地退出的现实情况,国家可考虑择机出台农民自愿退地养老保险,有效保障农民退地后的基本生活,减少改革风险。
同时,在梁平县退地试点中,采取“财政出资+社集体经济组织自筹”方式,建立土地退出周转金,解决退地补偿问题。从目前来看,由于退地补偿是一次性支付,周转金面临着较大的筹措和资金平衡压力。
在川西村,7户农民退地需一次性支付40万元补偿,而社集体将农民退出的土地再流转给大户,每年租金收入不到2万元。即便大户每年按时支付租金,社集体要完全偿付周转金,需要20年的时间。基层建议,要使农民退地平稳运行,应配套完善的土地退出周转金筹集机制,减轻资金压力。
地票唤醒沉睡的宅基地
——进城农民“退地”观察
如今在重庆,农民退出宅基地已有相对完善的制度通道,即依托“地票”交易方式,农民平均每亩宅基地能获得10万元以上的收益,成为进城安家落户的重要资本。
承包地变现记:进城农民“退地” 宅基地变现14万元/亩
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