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任志强谈2017年中国房价走势预测:买房看什么?人不走茶不会凉(2)
我们有了第一条规律,就是从农村向城市,2亿多人过来了,还得有农民进城。为什么呢?太多农民富不起来。他们必须进入城市,才有可能致富。
从农村进入城市,从中小城市进入到大城市,这两个阶段正在进行中,但是我们没有第三个过程,从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了,所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。
美国说的城市群概念,是我虽然住在农村,比如说老布什小布什回到庄园了,他虽然住在农村,但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市,30%来自于农村。
这个比例关系是不对的,如果你来自于小城镇,收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移,比如比尔盖茨,那个街的房产都是他的,他到非大城市的时候,把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅,但是你不可能把资源带过去。
中断的结果就是大中城市可能有泡沫,就是房子贵。我们倒过来算算,西城区100万人口,500多亿税收,给国家创了6500亿,按照人均GDP算是7万美元,你说房子应该多贵,按照西城区的人民币计算,它的房子至少15万。按照人均收入来算的话,也很高。
买房看什么?
你看北上广,哪个地方的人多,哪个地方就可以买。比如深圳,按照当地户籍人口计算,人均4.6套房,他们的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆迁户,一个人就十几套。这个地区,老龄人口率最低,只是层次最高,科技能力最强。因为政府管的少,政府今年超税收1500多亿,估计最后超税收2000亿。
深圳户籍人口962万,活跃性手机2800万部,只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区,房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子,因为他愿意生,生的起,养的起。
我们出了一个贪官指数,它出了小学生指数,流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了,可能还会跑,但是小学生增长的,一定会增长,而且财富也不可能带走。还有一个是北京,中央只要不搬走,北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海,尤其是金融产业比重比上海还高。
第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训,上海一些省会的特殊城市,就是周边没有相关城市的,浙江,江苏周边都有,所以南京作为省会不是最高的,可能排第三第四的样子,但是其它地区就一个城市,没办法,它只能往那跑,你只能到那买房子。
另外一个特殊情况,就是中国高铁,都说这轮郑州房子涨,为什么涨?因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后,很多短途飞机取消了,两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处,也带来坏处,比如镇江,以前到镇江玩还住一个晚上,现在去才17分钟,现在没人住了。东京和大阪通高铁以后,大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。
任志强谈2017年中国房价走势预测:买房看什么?人不走茶不会凉
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