当前位置:首页 >新闻频道 >2017年房价走势
任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨(2)
但我们看看以前,任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上,想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市,政府说不让涨那就不涨了。
很多城市接到住建部指示,要求把房价涨幅控制在2%以内,那么怎么办呢?地方政府没办法,就看那个报表,你要网签涨的很快就不让你签,不给你发销售证。
万科现在急的够呛,不给它发就卖不了。那怎么办,低价房子先猛卖,之后才允许高价房子网签,然后告诉你这个涨幅平衡了。
那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的,不是同上同下,完全是按政策周期。
现在房地产政策有一个不确定性,今年、明年、未来怎么样?没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定,但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少?很多人说十几个月,这是政策变化的周期,通常18个月变一次,12个14个也有,一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。
第六节——房价上涨与货币无关
大家说我们现在有多少多少的在施面积,接近70亿平米,不是没有库存。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差,今年销售13亿平方米,竣工面积10亿,有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库,车库在统计局里是不计算面积的,是按个数算的。
那么我们扣除一下发现,在施面积大部分没啦,很多房子是已经被卖掉啦,现在期房一般两三年交房,所以在建设期内老是统计在在施面积里,那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚,到底还有多少房子和多少没卖的房子。
那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价,这是上一轮的土地负增长。前面我们说了,前两年土地负增长,凡是土地负增长,下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长,16年又涨价。
13年我就说价格得上去,为什么,因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸 奔,我后来也不知道裸 奔没有,反正他认输了。
房价为什么你任志强老说的对呢,就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化,第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。
这是开发投资,土地供应下降那开发投资也下降,库存没了,那价格就涨。
很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据,深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得,16年是十几个城市都涨,大家一看都乱了套,其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗?
所以统计数据里啊,很多城市16年看涨的很凶,其实它15年就开始涨,只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。
我们想告诉大家的就是:房地产和土地和政策产生直接关系,和货币不产生直接关系。
第七节——中国房地产杠杆高
那么我们房价到底涨了多少?我们92年全国平均房价是996块钱,那么15年是6472块钱,16年是多少?数据还没出,估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%,增长很快。
但我们从历史上看,谁还记得92年大学生毕业工资多少钱?80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少?3750块。80块对3750是增加多少倍?40倍。房价多少倍,6点多倍,你们说房价是高了还是低了。
所以都说中国的房价有泡沫,我是有点疑问,我也不敢说反对,是吧。反正我是有点疑问,到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗?不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了,我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了,如何如何,我觉得挺好。
中国2010年房价收入比大概是7.49,2015年6.29,呈下降趋势。6点几你还不知足啊?挺好的啊!
有人说个别城市,个别城市你在美国也一样很高,看看香港36.8、德国9.94,很多人吹德国房价不涨,那都是历史。2010年以前不涨,之后猛涨,为什么?大量移民进去了,所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。
我们往前看,2003年是多少,3.84。中间房价有一段暴涨,但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来,我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫,也证明不了房价收入比暴涨。
那么说货币,都说中国房地产杠杆高,这都是人民日报写的,写了三四篇文章说要去杠杆,去什么杠杆啊?我们首付是世界上最高的,我们现在有的首付是70%,你还有杠杆吗?
你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?我觉得他们都是瞎说,没算过到底杠杆率有多高。
第八节——个贷与之相关
来说个贷,我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的,在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高,我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗?他说我们今年增加多少多少个贷,我说你知道总量多少吗?他只知道新增。
我们看16年9月,房地产销售8万亿,新增多少?2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。
我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高,但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房,这里只包括一手房啊,我们只有0.21的杠杆率,所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高,换句话说百分之三四十靠七八成的贷款,剩下的靠全款,哪儿有这么低的杠杆率啊。
去年是多少,去年个贷在一手房是23%,今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。
我们看16年1-10月份的统计,有人说新政出台后杠杆变小了,我们看没有发生大的变化。
1-11月,新增个贷在新增销售额的占比增加了,个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮,而实际它对购房的支持并没有那么大。
我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年,13亿平米,这是16年11个月的数据,已经超过了13年全年,估计16年全年在15亿,这是一个相当大的数据,还不算二手房。
个贷分三种,到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的,占总量20%左右,新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款,大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢,住房抵押贷款。
任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨
文章地址: http://news.xianzhaiwang.cn/jintianjingxuan/520378.html
1、凡本网注明“来源:***(非鄂东网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多的信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、如因作品[2017年房价走势]任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。
征稿启事:
为了更好的发挥鄂东网资讯平台价值,促进诸位自身发展以及业务拓展,更好地为企业及个人提供服务,鄂东网诚征各类稿件,欢迎有实力机构、研究员、行业分析师、专家来稿。
- 12017年工商银行利率_2017年中国工商银行存款利率表
- 2任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来
- 32017年山东残保金如何计算?山东省残疾人保障金计算公
- 42017年1月SUV汽车销量排行榜 2017年1月轿车和SUV销量预
- 52017年春节高速公路免费时间表 截止时间2月2日24时(正
- 62017年山西残保金如何计算?2017山西省残保金计算方法
- 72017年关于元宵节领导发言稿_2017鸡年元宵节活动晚会领
- 82017春晚收视率排行榜 央视春节联欢晚会桂林分会场收视
- 92017欧冠1/8决赛皇家马德里vs那不勒斯视频直播
- 10职工涨工资2017企业退休人员养老金调整最新消息 养老金
-
2017年工商银行利率 |
2017年房价走势 |
2017年山东残保金如何计算 |
2017年1月SUV汽车销量排行榜 |
2017年春节高速公路免费时间表 |
2017年山西残保金如何计算 |
2017年关于元宵节领导发言稿 |
2017春晚收视率排行榜 |
2017欧冠1/8决赛皇家马德里vs那不勒斯视频直播 |
职工涨工资2017企业退休人员养老金调整最新消 |
微博辱骂警察被拘留 |
2017清明节天气预报 |
清明节qq空间祝福语大全 |
2017情人节送给情侣的祝福语 |
2017年河北残保金如何计算 |
落实市四次党代会精神 |
考前一天丢失准考证 |
陈晓做蛋糕送粉丝 |
新娘婚礼上秀引体向上 |
刘帅良时尚写真曝光 |
边境旅游蓬勃发展 |
希拉里邮件门 |
金器丢出租车上 |
前九月 |
火遍全球魔性再现 |
北京本周多降雨 |
高考、端午节期间 |
小偷作案也看天气预报 |
富二代女飙车拒捕 |
外国男子男子3妻35娃 |
女子裤子被炸飞 |
男子贪色反被猎财 |
男子玩手机时触电身亡 |
彩票店着火 |
炎亚纶暂别演艺圈 |
新生女婴打ok手势 | 里约水污染惊人 | 北方城市沉降 | 路面塌陷多人陷落 | 中国北方城市现沉降 | 学生交通安全教育叫停 | 陈冠希不认有错 | 新人特意台风天领证 | 玉兔停止工作 | 曝广电封杀韩星 |
任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨 近日,钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会举行,任志强在会上...[详细]
2017年1月SUV汽车销量排行榜2017年1月轿车和SUV销量预测 随着春节的结束,现在已经进入了2月,相信经过春节的刺激,汽车的销量应该会大大的...[详细]
- 任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来
- 2017年1月SUV汽车销量排行榜 2017年1月轿车和SUV销量预
- 2017年春节高速公路免费时间表 截止时间2月2日24时(正
- 2017年关于元宵节领导发言稿_2017鸡年元宵节活动晚会领
- 2017春晚收视率排行榜 央视春节联欢晚会桂林分会场收视
- 2017欧冠1/8决赛皇家马德里vs那不勒斯视频直播
- 职工涨工资2017企业退休人员养老金调整最新消息 养老金
- 2017房价走势最新消息:预售商品房不得抵押
- 2017清明节天气预报_2017年清明节天气情况预测