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任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨
任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨
近日,钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会举行,任志强在会上发表演讲,任志强本色不改,道出中国楼市的诸多“秘密”。
任志强
领导前几天跟我说,不许说“房子是住的,不是炒的”。中央已经决定了,所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观,我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性,这个不确定性其中就有特朗普。
就我个人来说,特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事,就逼着你去出牌应对,逼着你改革。举个例子,特朗普说要减税,如果他上台后真的减税,那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗?
前些天中央经济工作会议已经说了,今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革,这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会,可以促进中国加速进行制度和经济改革。
这个你们老总邀请我讲讲房地产,但是领导又跟我说不让讲,我都答应你们老总了,这事儿也挺麻烦,所以说我就用统计局的数字来讲讲。(全场笑)
第二节——民间投资对中国经济没有信心
这表都是统计局的数字啊,为什么先说固定资产投资呢,因为它和房地产有密切关系,和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降,说明民间投资对中国经济没有信心,所以大量资金外流,导致外汇变化等等,这都是有密切关系的。
其实民间投资低迷但不能说没有增长,它这个是3.1%的增长,其实这3.1%的增长里还有问题:它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几,现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。
房地产开发投资增长率也是,6.6%变成6.5%,一个平稳下降的趋势,这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。
10月份出台了很多政策,这个国庆长假的时候,十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩,回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%,今年涨到这么多,已经很不错了。
换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,16年的GDP就掉下去了。
第三节——价格大涨,土地供应负增长
土地今年涨价很多,但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%,所以很多城市土地出现短缺,包括上海北京。
单说北京的例子,北京16年的土地出让收入是多少呢,800多亿。大家觉得很多吧,15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应,你还老埋怨房价涨,它可不就得涨吗,因为土地供应短缺。
所以这是预测将来的一个重要指标,你今年供应少,土地是两年开工,所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。
房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降,确实下降了4个多点,从四十多变成三十多。
12月很多人很悲观,认为会下降很多,我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里,它的总比例占33%左右。
如果把这个限购的城市扣掉,剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南,北京雾霾了,很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的,大家都去躲雾霾。
销售面积增加24.3%,销售额增加了37.5%。这个差额,就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点,主要是在限购的城市。
第四节——房地产与人口和制度相关
北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”,这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划,在王岐山当市长的时候提出来的:在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。
大家都知道王岐山是2003年上任,那么这个规划实行了多少年呢,到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划,为什么房价高呢,你说你2020年1800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了,可土地指标没有变。
那么今天还有一个问题,就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢,3750万。
那么大东京为什么这么多人口呢,它当初1200万人口的时候跟北京市一样,下决心要把人口控制住,于是就修了一条高速铁路,说半个小时就能到大阪,说东京人都到大阪去吧,于是呢大阪人就都到东京来了。(全场笑)
北京也修了一条,修到天津,说半个小时就到天津,于是天津人就到北京来了。
这个城市的吸引力啊,种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口,这是一个巨大的难题。
市里就给各个区下任务,区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区,怎么搬啊,然后想出了个主意,说每个企业收购一个小商品市场,不能租给小商户,这个小商户就得走。
没办法呀,每个区都下了任务,就告诉你必须把这些人轰出去,所以北京好多小商品市场就关掉了。
把人轰走,你轰得走吗?但是我知道,大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊,你别说你是中国人,你是上海人你在上海待着,你是湖北人你在湖北待着,你是湖北一个县里人你就在县里待着。
为什么,那写着呢,没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊,有个劳动合同就能买,中国人不行,你还得户籍社保一大堆。
所以这个房地产是涨还是跌呢?和人口有关系,更和我们制度有关系。
第五节——货币政策推升房价?
去年房价涨的多,很多人说是因为我们的货币政策导致的,我个人觉得是瞎说,房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系,那货币多了,都跑到房地产市场,那为什么有的城市涨有的不涨,三线四线那么便宜反而不涨呢?
所以和货币没有关系,严格说起来,我们历年的房价变化都和政策有关系,和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%,它是个下台阶的过程,那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。
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