2017房价走势最新消息：今年二线城市房价将冷热不均(2)

不同区域未来房价会呈现怎样的走势Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

1.预计2017年房地产市场难再现2016年的普涨行情，但也不会出现普跌Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

未来可能引起房价普跌的变数在于会引起市场风险偏好变化的事件。对比国际和我国住房市场生态差异以及其房价下跌的教训，下列三种情况有可能引发房价普跌。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

一是货币政策大幅收紧。结合日本和美国的经验教训，货币政策如果较大幅度收紧，可能就会改变楼市继续上涨的预期。2016年出现的房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境，未来一旦货币政策收紧，随着货币环境变化，房市预期也将发生改变。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

去年中央经济工作会议提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”。其是要“稳”：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。因此，尽管随着美联储宣布加息推动全球流动性宽松周期基本结束，中国货币政策也更加强调“稳健”，预计我国货币政策不会主动进行大幅度转向，即使在汇率贬值、跨境资金流出压力下，货币政策也会尽量避免对房市产生过大影响。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

二是房产税正式推出。日美韩各国有房产税、遗产税、赠与税等，持有成本要远高于中国。所以，受房产税和遗产税等影响，当前日本人和美国人希望通过投资房产增值的积极性不高。我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本的政策，预计住房有效需求将明显减少，难保不会导致房价向下逆转。但从当前实际情况来看，房产税的推出基础条件还不成熟，预计2017年推出房产税的可能性很小。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

三是经济增速超预期下行。从日美等国的经验可以看出，经济增速超预期下行将从整体上引致房价进入下跌通道。从我国经济运行情况来看，尽管当前经济下行压力依然较大，但超预期下行的可能性也比较小。综上，我们认为至少在2017年不会出现房价普跌现象。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

但美联储加息意味着全球流动性宽松周期基本结束，过去一年的宽松货币信贷环境难以持续，且房市调控政策在收紧，房市面临的内外部环境决定了2017年房地产市场很难再现2016年的普涨行情。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2.今年各城市间的房价分化会更加明显Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

（1）预计一线城市房价可能小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

由于一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍在继续吸引人口流入，一线城市住房的消费性需求依然坚挺。综合今年政策收紧对一线城市房价的影响，预计一线城市房价可能会小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨，其中，深圳和广州作为第二梯队，房市总体表现要弱于京沪。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

（2）预计二线城市房价将冷热不均Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

不同于一线城市相对更为整齐划一，二线城市之间情况差异较大，房价冷热不均情况将会出现。未来二线各城市房地产走势主要取决于各城市的经济发展情况、对流动人口的吸引力，同时也要考虑前期房价上涨对各城市房价的透支情况。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。从长周期来看，住房价值仍主要体现在其居住属性，支撑房地产发展的要素在于人口，无论是资源的凝聚还是产业的发展，终都将体现为人口的聚集，人口规模决定了城市住房需求的总量，因此房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

从2011-2015年主要一二线城市新增常住人口数量可以看出，天津、北京、合肥、重庆、上海和深圳在过去五年是全国人口流入多的城市，人口竞争优势突出。可以看出，天津已超越北京、上海、深圳等一线城市，成为近五年人口增长多的城市。这主要源于天津仍处于城市扩张期，同时受益于京、津、冀城市群规划的利好。合肥则由于近年来大力投入第三产业建设，交通设施也不断完善，商业、娱乐区也在逐步成型，推动合肥常住居民数量陡增。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

另一个发生显著变化的城市是重庆，重庆常住人口由2001-2010年年均增长3.6万上升至近五年年均增长26.3万，这也在一定程度上反映出产业转移导致中西部人口出现回流现象。而郑州、武汉、广州、苏州、成都、石家庄处于第二梯队，年均新增常住人口在10-20万之间。这12个城市是目前全国人口增长快的地区，城市竞争力正在不断增强。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

城市发展潜力从根本上决定了一个城市的房价走势。考虑城市发展，要放在国家对城市的规划框架下来进行。因此，未来城市群的发展方向值得关注。国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群，包括：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、兰州——西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

仅从城市发展潜力来看，我们重点看好长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、长江中游、成渝地区、中原地区、北部湾和关中平原十大城市群的首位城市，包括上海、广州、深圳、北京、济南、青岛、福州、武汉和长沙、成都、重庆、郑州、南宁、西安。另外，长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市，尤其是本轮上涨中“漏掉”的涨幅较小的城市，可以优先分享到首位城市的溢出效应，未来的房地产有进一步升值的空间。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2016年房价上涨幅度过高的城市房价空间可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅价格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上;上海、厦门、南京、广州紧随其后，同比增速在20%以上;天津、杭州、郑州、武汉、石家庄同比增速也超过了10%。可以看出，二线城市中，合肥、厦门和南京房价涨幅均超过20%，这几个城市的共同特点是人口持续流入，尤其是近几年小学在校生人数快速增长，领先全国。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

同时，这几个城市均位于中国经济发达的长、珠三角地区，过去几年价格被低估也造就了此类城市在2016年楼市的火热，成为房企争相布局的城市。我们认为，2016年房价的快速上涨一方面源于城市基本面向好，而更重要的是宽松的货币环境，但2017年政策收紧成为必然，因此房价快速上涨动力已然不足，而房企过去一年在热点城市销售业绩突出，在惯性的驱使下，拿地投资大概率将保持高位运行。这些城市价格过快上涨透支了大量需求并且超出当地居民的购买力，市场积聚了一定风险，预计2017年如果房地产出现量价调整，这几个城市也将先于其他城市出现。Byd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

综合考虑上述因素，未来看好二线城市中的以下城市。

2017房价走势最新消息：今年二线城市房价将冷热不均

文章地址: http://news.xianzhaiwang.cn/jintianjingxuan/521513.html