南京开发商利润率在30％左右 "温柔"调控难阻恐慌入市(2)

据了解，房地产开发的利润率一般在10％以上，像南京这样的热点二线城市，利润率一般在30％左右。如果拿地便宜，再增加精装修等项目，利润率就更高。如今年8月30日开盘的银城东岳府，60套精装房销售均价为每平方米4.18万元。该楼盘所属地块是2014年11月由银城地产以每平方米1.08万元的价格竞得，即便剔除每平方米0.6万元的精装费用，其房价高出地价不少；同一天，五矿晏山居新领一批房源的销售许可证，其中24号楼毛坯房源销许均价为每平方米4.24万元，比前一批房源上涨四五千元，而开发商2014年竞得的楼面地价为1.55万元。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

“温柔”的调控政策jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

关于年化涨幅的限价令未能阻止更多的人涌入楼市，尤其是刚需和改善型客户纷纷恐慌性入市jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

尽管面对楼市的火热，不少地方均出台了相应的调控政策，但其力度之弱用“温柔”二字形容不为过。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

为控制房价过快上涨，南京市在今年4月出台了限价令，对每平方米2万元以下、每平方米2万元至3万元、每平方米3万元以上的房源分别设置了12%、10%、8%的年化涨幅。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

但这未能阻止更多的人涌入楼市，尤其是刚需和改善型客户纷纷恐慌性入市。赵军（化名）是典型的住房改善型需求者，在一个老小区有一套面积100多平方米的房子，“九十年代初建的，砖混结构。”他告诉记者，房龄老，小区旧，环境差，是想换新房的主要原因。他非常懊悔春节前自己的犹豫，当时看中的河西南一个楼盘报价只有每平方米2万多元，而如今近4万元尚一房难求。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

5月27日，南京出台土地政策，欲浇灭开发商拿地的疯狂，但土地出让“熔断”案例却接连出现。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

为了给楼市进一步降温，南京在8月11日晚又出台了新的政策，但调控力度却较之前“温柔”许多。《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》只有限贷和限价，未见限购的踪影，被业内人士评价为“动其皮肉，不伤筋骨”。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

在限贷方面，首次购房、首套住房的贷款政策没变，继续分别执行首付两成半和最少三成；已有一套房、贷款已结清的，首付从三成调整为不低于三成半，贷款未结清的首付从最低四成半调整为不低于五成。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

人行南京分行营管部的数据显示，今年上半年，南京信贷投放创历史新高，6月末南京全辖金融机构本外币贷款余额比年初增加2408亿元，其中个人住房贷款比年初增加1206亿元，占到总增量的一半多。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

首付比例上浮5%，对于大多数买房人来说几乎毫无影响。在记者调研中，买房人最担心的“是房贷能不能及时办下来”。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

在限地价方面，由现场拍卖改为网上竞价，当竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

“政府的用意非常明显，既要保证地块能顺利出让，又要抑制地价飞涨，保证楼市持续发展。”某大型房企营销负责人表示。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

该政策的效果在3个多月后得到印证。9月19日，南京史上第一次土地网上拍卖开拍，并将连拍4天，共有27幅土地被拍卖，起拍总价超300亿元。第一天，即诞生了“摇号地块”：江宁正方新城的G44号地块起拍楼面价每平方米5508元，在经过182轮竞拍之后，达到了最高限价每平方米12947元，从而将在9月23日进行摇号决定归属。根据新规则，这幅地最终价格将达到每平方米12988元。目前其周边在售楼盘银城蓝溪郡的叠墅价格为每平方米15800元。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

当天网拍，除G44地块外，其他4幅地均被溢价拍走。其中，最先拍卖的城中G40、河西G41、江北G42三幅非限价地块在开拍后半小时左右进入了待公证状态，按最终报价计算，共计收金11.43亿元。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

业内预测，第一天的网拍仅仅是“热身”，接下来还会有更多的“重头戏”，南京可能出现史上最大规模的“摇号土拍”。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

被倚重的土地财政jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

一地难求的背后，是地方政府对土地供应的控制以及对土地财政的倚重jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

截至今年8月底，南京土地出让金总额位列全国第二，高达770亿元，比2015年全年只差2亿元；而土地成交面积为178.20万平方米，只占到全年供地计划的39.2%，相当于2015年成交面积365.20万平方米的一半。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

事实上，作为特大型城市的南京，近七年土地成交量一直都不大，除了成交量最大的2014年为611.1万平方米外，其他年份基本都在400万平方米上下。数据显示，2010年至2013年，南京土地成交面积分别为444.7万平方米、468.7万平方米、393.6万平方米、411.8万平方米；而2015年只有365.20万平方米；2016年，南京市计划供应商品住宅用地500万平方米，依旧处于低位。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

一个令人关注的现象是，土地成交面积越少的年份，土地成交金额却越大。2010年至2014年，南京土成交金额分别为537.5亿元、345.2亿元、358.2亿元、793.6亿元、675.2亿元。其中，卖地最多的2014年，成交面积比2013年增加47.43%，但成交金额却下降了14.94%。而这一年的房价一度呈现下跌趋势，当年6月，南京房价环比下跌0.6%，出现两年来的首次下跌；8月下跌到达谷底，环比跌幅达1.3%。但在政府取消限购后，南京房价快速止跌并直升。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

在一轮又一轮的房价、地价的上涨中，地方政府无疑是最大的赢家，从中折射出地方政府对土地财政的依赖。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2012年至2015年，南京市财政收入分别为733亿元、831亿元、903亿元、1020亿元，卖地收入分别为358亿元、793亿元、675亿元、772亿元。今年上半年，南京市财政收入为621亿元，而出让土地成交总金额已高达630亿元。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

按照有关规定，地方土地出让收益的一部分需上缴中央，剩余的属于地方的政府性基金。除必需用途外，其余部分地方政府的支配权限较大，土地出让收入因而成为地方财政的核心。一旦土地出让收入减少，将直接诱发地方政府给楼市松绑，甚至进行刺激。2014年，南京土地收入同比出现下降，当年9月政府即出台政策，全面取消住房限购。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

除了土地出让金，房地产方面的税收也成为地方财政收入的一个重要组成部分。南京市《2016年上半年预算执行情况的报告》显示，上半年，第三产业中房地产业税收贡献大，全市房地产行业税收276.7亿元，增长55%。jXT鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

对于楼市火爆会不会招致更严厉调控政策的疑问，许多业内人士认为，可能性极小，因为南京江北等新区建设才起步，未来几年急需大量的建设资金。限购等严厉政策出台，就意味着把楼市一下子打入冷宫，不仅那么多地王面临着尴尬的境地，政府在房地产这一块的收入也会大量减少。

南京开发商利润率在30％左右 "温柔"调控难阻恐慌入市

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