楼市遇调控 债市如何走

国庆结束，市场已变样，多地密集出台了楼市调控政策，房市进入调控期，债市将面临样的影响？

多家券商分析认为，从基本面和配置的角度上看，房市景气度下降是对债市的利好，也有观点认为，房市调控对长期利率的利好有限。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

中信建投债券研究团队在报告中表示，政策风向急转将使成交量萎缩，房地产投资增速回落将加剧经济下行压力；随着成交量下滑，居民加杠杆受阻，四季度金融数据将承压；另外，随着资金分流进入债市，增加了债券配置需求。因此，债牛将继续维持，收益率仍将继续下行。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

海通证券债券研究报告也指出，多个城市推出的限购限贷等调控政策，将影响后续银行信贷、地产销量和投资增速，高杠杆推动的楼市繁荣不可延续，中长期经济下行压力仍大，将对债市形成支撑。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

国泰君安债券研报也表示，如果房地产真正开始调整，将推动债券收益率出现大幅下行。房地产及房地产相关的信贷作为居民和金融机构的高收益资产，其回报大部分依赖于房地产名义价格水平的上涨，一旦上涨出现拐点，相关资产回报率会大幅下降，资产荒将加速，风险偏好也会大幅下降。此外，房地产投资加速向下，也会成为拖累经济增长的重要因素。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

中信证券固定收益首席分析师明明则认为，房市调控对长期利率的利好有限。在当前汇率的约束下，房地产的调控对于债市将是“短多长空”的过程，债市现在的核心矛盾是流动性。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

根据中信证券的研报，2009年以来，房地产共经历了三轮周期。第一轮为2009年4月到2012年6月，期间房价与债券收益率呈反向关系，也就是两个市场同涨；第二轮为2012年7月至2014年年底，这期间房价与债券收益率为同向关系，此时地产和债券像是“敌人”。在上两轮走势中，影响两个市场的关系主要有两方面因素，一是货币政策，二是房地产资金需求对债市资金需求的影响。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2015年开始的第三轮房价上涨周期，伴随着债券收益率的不断下行，8月之前两者为反向关系。8月以来，货币政策持续稳健，央行没有进行降准，并通过重启14天、28天逆回购操作来锁短放长，使流动性面临量、价压力，同时房价依然在上涨。十一黄金周各地政策密集出台，房市迎来调控。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

对于“房市遇调控，地产融资减少，债券配置力度将被加大，所以债券收益率将下行”的观点，明明认为，首先，地产融资减少并不必然为债市带来更多的资金，房产遇冷的直接结果是汇率承压。其次，现在债市的核心问题是杠杆和流动性风险，如今委外资金配置的资产收益全面低于成本，投资者只能加杠杆，因此债市缺的不是配置资金，而是加杠杆的流动性。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

兴业证券的研报认为，利率下行的中期趋势还在，但下行的速度可能会非常慢，未来一段时间，资金面的波动仍在，收益率曲线可能会趋于平坦，利率的想象空间要明显打开，还需要更多有利因素的积累，比如经济增长动能的进一步下滑、地产景气持续回落以及金融监管的强化。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

另外，兴业证券指出，从政策的态度来看，调控新政想让房地产市场平稳健康发展，还有大把的三四线城市的库存需要去化，而房地产市场就中期来看，调控效果如何，仍然值得关注。QpR鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

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