任志强谈2017年中国房地产形势最新演讲：这种城市房价将暴涨(2)

北京也修了一条，修到天津，说半个小时就到天津，于是天津人就到北京来了。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这个城市的吸引力啊，种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口，这是一个巨大的难题。市里就给各个区下任务，区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区，怎么搬啊，然后想出了个主意，说每个企业收购一个小商品市场，不能租给小商户，这个小商户就得走。没办法呀，每个区都下了任务，就告诉你必须把这些人轰出去，所以北京好多小商品市场就关掉了。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

把人轰走，你轰得走吗？但是我知道，大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊，你别说你是中国人，你是上海人你在上海待着，你是湖北人你在湖北待着，你是湖北一个县里人你就在县里待着。为什么，那写着呢，没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊，有个劳动合同就能买，中国人不行，你还得户籍社保一大堆。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

所以这个中国房地产是涨还是跌呢？s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

前几天中央出台了个政策说保护产权。大家很高兴，说保护产权投资就回升了，大家就安心了，说也别老拿着钱跑美国买房子了。然后中国限购，这就很麻烦。产权是什么，是你有钱你想买可以买，而不是说你有钱你买不了。所以这里面有很多麻烦。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么债券资金增长我们看是平的，高速增长的过程。说明明年不缺钱，开发商手里有钱啊，今年已经取消了很多开发商的债券发行，但是去年有一万多亿。所以很多开发商手里是有钱的，那么有钱应该能保持投资持续增长啊，那问题是你有钱买了地，销售掉下来怎么办？s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

销售有可能因为政策导致下降，我们看到目前为止，全国没有说快速的下降，一线城市和限购城市出现了一些下降，但三四线城市没有。所以16年12月数据还没出但我们估计整体不会下降太多，应该是一个平稳增长的过程。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么我们看中部城市除了武汉限购以外，可以达到10点几的增长。大家说郑州涨了，我说郑州就该涨！不涨就错了！全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快，所以郑州吓得够呛，老出台政策，一轮不行两轮两轮不行三轮，你把铁路拆了你看能涨吗？s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

销售大家能看出来，东部中部都增长很快，但西部不行。西部能不能快增长？我觉得永远不行，西部之前有条线叫什么什么线，一边人多地少一边人少地多。总理说能不能改变，改变不了，线一边都是荒地，你怎么去改变。有人说把赌场搁那边可能行，我说把中央搬那边就行啦。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

现在的问题是它没人去，那就涨的慢呗。东部中部人口流入多，那就涨的快呗。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。万科现在急的够呛，不给它发就卖不了~那怎么办，低价房子先猛卖，之后才允许高价房子网签，然后告诉你这个涨幅平衡了。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样？s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢？是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这一轮房子为什么涨价s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这是上一轮的土地负增长。前面我们说了，前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。13年我就说价格得上去，为什么，因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸 奔，我后来也不知道裸 奔没有，反正他认输了。房价为什么你任志强老说的对呢，就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化，第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这是开发投资，土地供应下降那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据，深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得，16年是十几个城市都涨，大家一看都乱了套，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗？所以统计数据里啊，很多城市16年看涨的很凶，其实它15年就开始涨，只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

我们想告诉大家的就是：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么我们房价到底涨了多少？我们92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，16年是多少？数据还没出，估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%，增长很快。但我们从历史上看，谁还记得92年大学生毕业工资多少钱？80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少？3750块。80块对3750是增加多少倍？40倍。房价多少倍，6点多倍，你们说房价是高了还是低了。

任志强谈2017年中国房地产形势最新演讲：这种城市房价将暴涨

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