任志强谈2017年中国房地产形势最新演讲：这种城市房价将暴涨(4)

你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

时间快到了，我们从大数据上说说，我们每千城镇人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我们看看日韩，差不多。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢？不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程，因为gdp就算那个钱，不算那个总量。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

所以从历史来看我们一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多万套，不要以为都是商品房，商品房大概在全部总量中只占30%多。去上海看看，上海惨啊，户均面积在全国排倒数第五，大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达，鸽子窝多了。s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

日本泡沫大家都拿来举例子，最重要的是什么，它是在经济增长中出现的，是在城市化率超过70%时出现的，你们千万不要忘记，日本是土地私有化。今天我们不是，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。（以上为任志强先生演讲全文）s33鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

任志强谈2017年中国房地产形势最新演讲：这种城市房价将暴涨

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