2017年中国楼市走势预测:房地产市场表现靓丽 上半年房价趋于平缓

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中国楼市qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

办公楼市场qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2016年全年，天津办公楼市场的净吸纳量累计266，000平方米，其中91，000平方米由自用型办公楼渤海银行大厦贡献。市场需求主要来自于那些从旧的散售项目迁至新完工项目的企业租户。在2016年第四季度的新租赁交易中，55%是来自于的搬迁需求，同比增长19个百分点。华为是其中最为显著的成交之一，该公司将办公地点从天津环球金融中心搬迁至新竣工的甲级办公楼项目万通中心，总租赁面积超过3，000平方米。专业服务企业和金融企业成为领先租户，分别占本季度新租成交量的32%和20%。如，教育企业新东方在大悦城租赁的面积达到1，300平方米。qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2016年第四季度，甲级办公楼项目——仁恒海河广场（Yanlord Riverside Plaza）竣工，市场新增供应大约44，000平方米。该项目的竣工，使得整个甲级办公楼市场存量增至832，000平方米左右，环比上涨5.7%，同比增长36.5%;甲级办公楼市场空置率环比上涨1.2个百分点，同比增长4.7个百分点。鉴于本季度没有乙级办公楼项目竣工，因此乙级办公楼市场存量保持不变，仍为185万平方米。也正是由于没有新竣工项目进入乙级办公楼市场，许多新近建成的优质乙级项目本季度净吸纳量强劲，乙级办公楼市场空置率环比下降0.7个百分点，降至33.3%。qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

甲级办公楼市场竞争激烈，业主继续降低其预期值，受其影响，甲级办公楼租金降至4.5元/平方米/天，环比下降2.2%，同比下降7.1%。在甲级办公楼租金仍有很大持续下跌空间的同时，与之关联的乙级办公楼租金仅微幅走低，降至3.7元/平方米/天，环比下降0.3%，同比下降1.7%。一方面，许多乙级办公楼项目已报出其最低成交租金;另一方面，其它部分乙级办公楼项目发现仍有持续降低的空间，从而推动租金进一步下滑，以防止租户迁至质量更好的甲级办公楼项目或租金更便宜的散售项目。整个办公楼市场的资本价值降至19，000元/平方米，环比下降1.8%，同比下降3.8%。鉴于资本价值与租金相比进一步微幅走低，整个办公楼市场的收益率提高10个基点，涨至5.8%。qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2017年展望：天津明年预计将有8个办公楼项目竣工，新增供应量将达到大约468，000平方米左右，年底前整个市场空置率将攀升至41.4%。仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出：“尽管2017年（天津办公楼市场）新增供应量看起来很大，但许多新建项目将位于传统的分市场以外，对主要商圈的现有高品质项目构成的威胁相对更小。我们预计那些位于中心地区的新建甲级办公楼项目将维持较高的吸纳率，如果业主继续下调租金将尤其如此。”qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

工业物流市场qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

由于需求强劲，2016年全年天津物流市场年度净吸纳量达到高点，接近41万平方米。尽管与2015年相比下跌16.0%，但仍成为十年来的第二高点。市场需求的主要推动因素来自于传统零售商、电子商务和第三方物流企业。大宗租赁交易包括：物美超市租赁维龙西青物流园的1万平方米的物流面积;来自北京的运动服装零售商探路者，首次来津建立区域物流配送中心，在嘉民西青物流中心（一期）租赁面积达4万平方米的区域。成为2016年全年最大面积租赁成交。此外，中外运租赁丰树天津武清物流园3万平方米的物流空间。武清地区空置率再度下降至2%左右。qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

6个非保税物流项目进入市场，新增物流体量35万平方米，整个市场存量增至大约340万平方米。保税物流市场仍然交投寡淡。由于新建项目进入市场的间隔时间相对平衡，非保税物流市场平均空置率降至19.6%，同比下降5.6个百分点。表现最为活跃的武清区和东丽区两个分市场的空置率仍保持低于5%空置水平，预计未来三年无新增供应进入这两个市场。天津滨海新区（TBNA）分市场物流空间的吸纳主力租户来自于汽车行业（如捷豹）和制造业的企业，该分市场的空置率同比下跌30个百分点，降至11.6%。qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2016年底前，由于整个物流市场的空置率下降，市场需求强劲，非保税物流市场的净有效租金同比上涨1.1%，达到0.91元/平方米/天。天津北部地区分市场（如空置率极低的武清区）的租金增幅更大，同比上涨3.2%。qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2017年展望：预计国内消费将日益成为经济增长的主要驱动力，并将继续创建来自零售商和电商企业的租赁需求。由于武清区已无大面积仓储空间以满足新增需求，预计将为其它临近分市场，如北辰区、西青区和宁河区提供获得大型租户的机会。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可（Michael HArt）指出：“2017年，零售商和电商企业将继续在天津设立其区域分销中心，而不仅将局限于位于天津北部地区的仓库。”预计2017年将有总面积达289，000平方米的7个新建项目进入市场，这些项目将主要位于西青区和滨海新区，其中两个项目是由厂房改建的仓储空间。我们预计，需求强劲和供应减缓将拉低市场空置率和稳定地推高市场租金。qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

零售地产qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

2016年，受新增存量和强劲需求的带动，天津零售市场净吸纳量累计达到41万平方米，同比上涨26.8%，创下天津有史以来年度吸纳量的最高点。餐饮、儿童业态、服务和娱乐业态继续成为表现最为活跃的行业，其租赁量占年度总租赁量的60%以上。例如，学而思继2016年底前在熙悦汇购物中心和水游城开设分校后，在天佑城开设了面积达1，000平方米的教育中心。部分餐饮零售商，如站点比萨（Tube Station）和速度比萨（Nine Road Pizzeria）等首次进军天津市场。站点比萨在和平大悦城开设了面积达200平方米的店面，而速度比萨在天佑城和乐天百货（银河购物中心）开设了店面。。除此以外，国内快时尚零售商（如Urban Revivo和Mjstyle）和科技品牌（如小米体验和华为）也纷纷在各大购物中心设立分店。qmd鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

截至2016年年底，共有6个新购物中心投入市场，新增约48万平方米租用面积。作为新项目之一，天津和平大悦城由原来的百货整体改建而来，是为适应新的消费趋势而进行改造升级的一个示范项目。新完工的项目，仅有31%的新增面积位于中心城区，而余下69%均在近郊建立的社区购物中心。尽管2016年有大量新供应面积入市，强劲的租赁需求使空置率降至14.8%，同比降低2.2个百分点。仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静表示：“本季度，新建项目纷纷入市，丰富消费者生活。既有和平大悦城这样能够满足白领阶层和年轻时尚消费群需求的核心地段“轻资产”购物中心项目，也像SM天津滨海城市广场等建在城郊的大体量购物中心，这些购物商城定位为一个家庭欢聚度假的场所，而非单一购物功能的零售中心。”

2017年中国楼市走势预测:房地产市场表现靓丽 上半年房价趋于平缓

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