任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨?(2)

但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

万科现在急的够呛，不给它发就卖不了。那怎么办，低价房子先猛卖，之后才允许高价房子网签，然后告诉你这个涨幅平衡了。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样？没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

第六节——房价上涨与货币无关nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢？是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚，到底还有多少房子和多少没卖的房子。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价，这是上一轮的土地负增长。前面我们说了，前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

13年我就说价格得上去，为什么，因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸 奔，我后来也不知道裸 奔没有，反正他认输了。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

房价为什么你任志强老说的对呢，就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化，第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

这是开发投资，土地供应下降那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据，深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得，16年是十几个城市都涨，大家一看都乱了套，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗？nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

所以统计数据里啊，很多城市16年看涨的很凶，其实它15年就开始涨，只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

我们想告诉大家的就是：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

第七节——中国房地产杠杆高nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么我们房价到底涨了多少？我们92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，16年是多少？数据还没出，估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%，增长很快。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

但我们从历史上看，谁还记得92年大学生毕业工资多少钱？80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少？3750块。80块对3750是增加多少倍？40倍。房价多少倍，6点多倍，你们说房价是高了还是低了。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

所以都说中国的房价有泡沫，我是有点疑问，我也不敢说反对，是吧。反正我是有点疑问，到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗？不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了，我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了，如何如何，我觉得挺好。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

中国2010年房价收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趋势。6点几你还不知足啊？挺好的啊！nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

有人说个别城市，个别城市你在美国也一样很高，看看香港36.8、德国9.94，很多人吹德国房价不涨，那都是历史。2010年以前不涨，之后猛涨，为什么？大量移民进去了，所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

我们往前看，2003年是多少，3.84。中间房价有一段暴涨，但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来，我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫，也证明不了房价收入比暴涨。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

那么说货币，都说中国房地产杠杆高，这都是人民日报写的，写了三四篇文章说要去杠杆，去什么杠杆啊？我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，你还有杠杆吗？nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊？我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

第八节——个贷与之相关nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

来说个贷，我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的，在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高，我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗？他说我们今年增加多少多少个贷，我说你知道总量多少吗？他只知道新增。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

我们看16年9月，房地产销售8万亿，新增多少？2万3千亿。那么新增个贷多少？5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高，但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房，这里只包括一手房啊，我们只有0.21的杠杆率，所以你说买新房的杠杆率有多高吗？不高，换句话说百分之三四十靠七八成的贷款，剩下的靠全款，哪儿有这么低的杠杆率啊。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

去年是多少，去年个贷在一手房是23%，今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

我们看16年1-10月份的统计，有人说新政出台后杠杆变小了，我们看没有发生大的变化。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

1-11月，新增个贷在新增销售额的占比增加了，个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮，而实际它对购房的支持并没有那么大。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年，13亿平米，这是16年11个月的数据，已经超过了13年全年，估计16年全年在15亿，这是一个相当大的数据，还不算二手房。nie鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

个贷分三种，到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的，占总量20%左右，新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款，大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢，住房抵押贷款。

任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨?

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