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任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨?(3)
比如说我是一开工厂的,我抵押房产也好厂房也好,我去贷款投入生产,这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房,但是央行没把这三个数据分开,就给中央一种感觉:我们的新增贷款这么多,杠杆这么高。
等我把这些数据说完,央行副行长说这些统计的数据不对,我说你对面坐的就是统计局长。他不好意思过会儿就走了。
你得把这三个分清楚分析啊,最后的结果是什么,就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀,我真有点伤心,这些人怎么没有点文化呀。(全场笑)
第九节——有没有理由相信数据?
我特别想让大家看清楚这个数据,就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个,或者说不知道有这个。
就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系,你们别说我让你们投资买房子啊,但是这个比例告诉你说,从住宅来说是1:2.12,什么意思啊?竣工了1,卖了2点多,你们说库存有多少,你们说该不该涨价。
如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊,傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我,所以我也就暗示你们一下就算了。
有这么多记者在这我可什么都没说啊,这都是统计局的数据,今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢,我一开始看你们这叫投资策略会还是什么,还讨论什么讨论,这不简单的很吗。(全场笑)
所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源,用价格调节供求关系,这两句话原话是怎么说呢,原话是市场决定资源配置,市场决定价格。对吧,十八届三中全会两句话。
关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方,今年李总理说要有一亿人进城,增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市,一线城市一亩地没拿到。
但我们想想这个人流是往哪里跑呢?这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策,都是提高首付啊什么什么东西,这两个还有点矛盾,所以我们要把它统一起来。
价格调整供求关系实际上也是,价格高的地方常常是因为投资洼地,要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗?投资是什么东西,投资他是因为价值还有再增长的可能性。
这两者的关系啊,前几天有一个文章,用的是什么数据呢,不是人口绝对增长的数据,用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长,这个数据不一定有效。为什么?成年人进城市可能增长很快,都是农民工,但他们租房住不买房,一到春节就回家了都走了。
所以要看人口增长里小学生占的比重多大,小学生一来,说明一家子在这生根了,小学中学12年跑不掉的,这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子,再长大还要买房。
我们光看人口增长数据,很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了,但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市,因为它延续十几年,而这一定是供求关系恶化的过程。
那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价,我们前面说了,有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数,也就是说一个城市里它可能有高价房,你看它涨得很快,我们举个长沙的例子。长沙低价房多少,2300块。高价呢,一万九到三万。
那么按什么算房价呢?所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢,平均是6000多块钱,低于全国平均数,排全国第17位,连续几年gdp增长高于全国平均水平,那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数?所以说用中位数算更好。
所以当价格不能成为信号的时候,就要靠历史经验来判断,或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的,我们认为是下降的。为什么?一人户增加了。
你们知道上海的一人户占比是多少吗,26%,北京27%多点。他可能户口还在家庭里,但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的,因此,一人户增加导致整体增长。
全国最近一次人口普查时增加多少,一人户增加11%,这是指全国。说老龄化人口减少,减少结果是什么,结果是需要的房子更多了,你们想象不到吧。
你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了,错了!老人越多需要房子越多,上海每家庭人口指数是2.64,北京是2.48,什么意思?一个家庭里不到三个人,导致什么呢?我三个人得要两套房子,德国也是这样。
第十节——房地产还会稳定增长
时间快到了,我们从大数据上说说,我们每千城镇人口住宅竣工速度很高,但是高到多少呢,我们看看日韩,差不多。
那么我们从总的指标看,我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积,大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢?就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了,那么进入存量住房时代。
就是拆了建拆了建,拆旧建新这样的少不少呢?不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿,记住我们16年11个月竣工量只有7亿多,如果按2.5%计算,和现在的总施工量是差不多的,你也得有十亿左右的更替。
所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程,但是会不会再高增长呢,不会,就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难,一年也容纳不下那么多。
所以说它是一个相对稳定的,面积可能不变,但是钱嚯嚯涨,因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程,因为gdp就算那个钱,不算那个总量。
所以从历史来看我们一共建了多少房呢,商品房建了大概7000多万套,不要以为都是商品房,商品房大概在全部总量中只占30%多。
去上海看看,上海惨啊,户均面积在全国排倒数第五,大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达,鸽子窝多了。
日本泡沫大家都拿来举例子,最重要的是什么,它是在经济增长中出现的,是在城市化率超过70%时出现的,你们千万不要忘记,日本是土地私有化。今天我们不是,所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。
谢谢各位。
任志强再谈2017年房价走势最新内部分享 2017年房价将来还将暴涨?
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