2016年杭州市农村产权改革实施方案解读(意见/措施)

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据报道，国家发改委主任徐绍史日前表示，要有序化解商品房库存，将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，加快农民工市民化，满足新市民住房需求，同时发展住房租赁市场。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

对此，有网民认为，要破除农民工进城买房的后顾之忧，必须越过数道坎，包括制约农民进城定居、造成城乡二元化的现行户籍、土地制度，与城市居民相比显失公平的社会保障制度和农民工子女的教育问题，以及农民工的收入增长问题等。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

农民工市民化是关键jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

“当农民工真的成为一个城市平等的一员的时候，房子才是他真正的归宿和精神家园。”网民“光远看经济”表示，如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，农民工只有在一个城市里有就业，子女的教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他才有意义。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

网民“石述思”认为，农民工要想安居，首先得就业。否则，他们宁愿到北京吸雾霾住工棚打拼，也不愿留在三四线城市待业。因此，三四线城市要想吸纳更多购房人群，无论是农民工还是大学生，首先需要在这一轮城镇化进程中，抓住经济结构调整的机遇，立足地方实际，尽快培育出能聚拢人才、扩大就业的新兴产业。未来房价的升降首先由这个城市的产业决定，其次才是交通、环境、配套等。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

有网民认为，多年来购房按揭、税收优惠、财政补贴、公积金等政策都与农民工无关，很不公平。但农民工进城购房，购买力是最大的软肋，为此有必要将公积金覆盖到农民工，并实行异地提取。此外，在购房补贴、办理房贷等方面给予优惠政策。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

推进农村产权改革jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

网民“陈兴杰”认为，农民不愿进城，这里面有农村改革停滞的因素。土地确权流转的改革缓慢，社会资本进入农村进行集约化大规模生产，迟迟没有推进。农村土地大多低效耕种，甚至处于半荒弃状态。这些资本在沉睡中被浪费了，它们没有变成现实财富。很多农民工既在城里买房，也常回农村简单耕作，这种生活方式显然不方便。让农民有进城动力，最好是解决产权问题，允许社会资本管理农地，解决农民的后顾之忧。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

“对于有志于在城市落户的农民，其在农村的宅基地及耕地权益，要最大程度保护。只要坚持保障农民既有的农村资产权益，就能减少农民在城镇落户的后顾之忧，不至于担心落户之后耕地、宅基地收益没有了。”网民“银玉芝”认为，凡是有利于破除农民后顾之忧的政策都应该考虑。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

在“十三五”规划发布之际，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深化农村改革综合性实施方案》，这对房地产市场而言无疑是值得关注的大事。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

根据方案，当前和今后一个时期，深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

方案要求，深化农村集体产权制度改革包括深化农村土地制度改革、分类推进农村集体资产确权到户和股份合作制改革以及深化林业和水利改革。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

实施方案明确提出，深化农村土地制度改革的基本方向是：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。在具体措施上，将开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

无论是土地市场还是商品房交易市场，宅基地流转的改革对于当前房地产的影响不言而喻。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

事实上，关于农村闲置宅基地实行自愿有偿退出早几年前便提出。2013年国土部就《节约集约利用土地规定(草案)》向社会公开征求意见。草案二十七条提出，农村闲置宅基地实行自愿有偿退出。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

在2015年中央“一号文件”中也有规定，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地流转。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

到2015年6月12日，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，这也标志着农村土地制度改革即将进入试点阶段。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

虽然最新公布的改革方案并没有明确农村宅基地入市，但是对于房地产市场的影响确实不小。有分析人士认为，宅基地入市迈出的第一步，或者可以适度开放小产权市场。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

但农村宅基地流转改革，并不意味着小产权房转正即将迎来春天。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

事实上，近年来关于小产权房转正的讨论一直意见不一，中央党校国际战略研究所副所长周天勇在呼吁小产权房登记时指出，全国有70亿平民的小产权房，有近2-3亿人居住。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

持不同意见的任志强则认为，小产权房绝无转正入市可能，允许小产权房合法化，就是允许其他违法犯罪行为合法化。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

而在最新公布的改革方案中，集体经营性建设用地入市与宅基地试点有偿退出，这意味着未来集体土地可直接进入交易市场，土地收益将直接按一定比例由政府和村民分成。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

不过，小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房，小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

对此，业内人士分析，如此庞大数量的小产权房若能透过着政策的些许松动进入房地产买卖市场，对于已经购买小产权房的人来说可谓喜忧参半，但对于当下存量房激增的房地产市场，也许是一次沉重打击。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

据业内人士分析，小产权房数量特别大，房地产市场的库存也很大。据国土资源部统计，2015年全国土地出让总金额达4.1万亿元，2015年末全国商品房待售面积较2013年末增加12874万平方米。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

分析认为，小产权房在现今法律基础下是不可转正的，商品房还是要盖在国有建设用地上，若转正涉及到的量极大，房地产市场受到的打击特别大。jeh鄂东网|xianzhaiwang.cn

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2016年杭州市农村产权改革实施方案解读(意见/措施)